Действительно ли вы «нерезидент»?
Важно! Статус нерезидента определяется не гражданством, а количеством дней, проведённых в России.
Если в течение календарного года вы находились в РФ менее 183 календарных дней, налоговый статус — нерезидент.
При этом в 2024–2026 годах ключевую роль играет 31 декабря года, в котором вы получили деньги за квартиру.
Пример: переуступка квартиры была оформлена в ноябре 2023 г., а расчёты поступили в январе 2024 г.
Если вы уже уехали и стали нерезидентом, ставка НДФЛ вырастает до 30 %.
Какая ставка НДФЛ применяется в 2026 году
| Категория продавца | Ставка НДФЛ | Возможность вычетов |
|---|---|---|
| Резидент РФ | 13 % (15 %, при доходе свыше 5 млн руб.) | Да, в т.ч. расходы на покупку |
| Нерезидент РФ | 30 % | Нет (письмо Минфина от № 03-04-05/58508) |
Когда можно вообще не платить налог
С 01 января 2025 года вступили в силу долгожданные послабления:
- нерезиденты освобождаются от НДФЛ при продаже любого имущества, если владели им более 3 лет (для квартир, полученных в наследство или приватизированных) либо более 5 лет (для всего остального);
- срок владения отсчитывается с даты государственной регистрации права собственности (или даты вступления в наследство).
Как рассчитать налог, если воспользоваться льготой нельзя
- Определите налоговую базу.
Для нерезидентов она равна полной сумме дохода по договору купли-продажи без вычета расходов на приобретение. - Умножьте на 30 %.
Пример: продали квартиру за 5 000 000 руб. Налог = 5 000 000 × 30 % = 1 500 000 руб. - Учтите даты.
Декларацию 3-НДФЛ подаёте до 30 апреля года, следующего за годом получения дохода, налог оплачиваете до 15 июля.
Типовые схемы снижения налога (и их риски)
Переоформление статуса на резидента
Вернуться в РФ и «набрать» 183 дня в год сделки.
Риск: ФНС может проверить пограничные стеки и оспорить статус.
Продажа через юрлицо
Вместо физлица продаётся доля в ООО, которое владеет квартирой.
Риск: контролируемая иностранная компания (КИК) и дополнительные налоги на прибыль.
Занижение цены в договоре
Налог рассчитывают не ниже 70 % кадастровой стоимости.
Риск: штраф 20 % + пени.
Пошаговая инструкция для нерезидента
- Уточните статус налогового резидента по данным ФНС (запрос через сервис «Проверь себя» или личный кабинет налогоплательщика).
- Соберите документы: ЕГРН, договор купли-продажи, платёжные поручения, ДКП при покупке (если хотите доказать срок владения).
- В программе «Декларация-2025» сформируйте 3-НДФЛ с признаком нерезидента.
- Подайте декларацию:
- онлайн через представителя по доверенности,
- почтой с уведомлением,
- лично в любом налоговом органе РФ.
- Оплатите налог до 15 июля.
Ответы на популярные вопросы
- Можно ли применить имущественный вычет?, Нет, только резиденты.
- А если я продаю долю в квартире?, Правила те же.
- Как быть с двойным налогообложением? — Учитывайте конвенции об избежании двойного налогообложения (подать заявление на credit method в стране проживания).
В 2026 году нерезидент-гражданин РФ, продавший квартиру, платит 30 %, но может вообще избежать налога, если владел объектом более 3–5 лет.
Планируйте сроки пребывания в России, храните документы о собственности и не экономьте на профессиональной налоговой консультации: ошибка может стоить сотен тысяч рублей.