Многие владельцы недвижимости, получившие квартиру в дар, считают, что спустя всего один год могут уже её продать без никаких налогов․ Увы, облагается ли налогом продажа подаренной квартиры, зависит от срока владения и статуса дарителя․ В этой статье разберёмся, когда и в каком размере придётся заплатить НДФЛ, а также как законно снизить налоговую нагрузку․
Когда нужно платить налог при продаже подаренной квартиры
Всё сводится к двум ключевым факторам:
- Кто дарит: близкий родственник (родители, дети, братья/сёстры, дед/бабка) или посторонний человек․
- Срок владения после дарения: 3 года для близких родственников и 5 лет для всех остальных․
Дарение от близкого родственника
- Если вы продадите позже 3 лет: НДФЛ платить не нужно․
- Если продадите раньше 3 лет: придётся заплатить 13 % с дохода от продажи минус 1 млн ₽ (или фактальные расходы, если есть документы)․
Дарение от неблизкого родственника или постороннего
- Минимальный срок владения: 5 лет․
- Ранние продажи: облагаются НДФЛ по той же схеме: 13 % с разницы между ценой продажи и 1 млн ₽ или доказанными расходами․
Как рассчитать налог на примере
Пример 1․ Ранний выход на рынок (продажа через 1 год)
Василий получил квартиру от брата (близкий родственник) и спустя 12 месяцев продаёт её за 12 000 000 ₽․
Налоговая база: 12 000 000 – 1 000 000 = 11 000 000 ₽․
НДФЛ: 13 % × 11 000 000 ₽ = 1 430 000 ₽․
Если бы он подождал 3 года, налог был бы 0 ₽․
Пример 2․ Снизить налог за счёт расходов
Бочкин получил квартиру от дяди (не близкий родственник) за 3 млн ₽ и через год продал за 3,5 млн ₽․
Он уменьшает доход на стоимость, указанную в договоре дарения (3 млн ₽)․
Налог: 13 % × (3 500 000 – 3 000 000) = 65 000 ₽․
Как законно снизить налог
- Использовать имущественный вычет 1 млн ₽ (п․ 2 ст․ 220 НК РФ)․
- Уменьшить доход на сумму, указанную в договоре дарения, это возможно, если вы уже уплатили НДФЛ при дарении (например, даритель — не близкий родственник)․
- Ждать минимальный срок: 3 года при дарении от близких или 5 лет при прочих случаях․
- Отследить кадастровую стоимость: если цена продажи ниже 70 % кадастровой, налог рассчитают исходя из 70 % кадастровой цены․
Порядок действий при продаже
- Подготовить документы: ЕГРН-выписка, договор дарения, ДКП, справка о кадастровой стоимости․
- Определить налоговую базу: продажная цена минус вычет или расходы․
- Заполнить 3-НДФЛ и подать до 30 апреля следующего года․
- Оплатить налог до 15 июля․
Ответы на популярные вопросы
Нужно ли подавать декларацию, если после 3 лет налог = 0?
Нет, при соблюдении срока отчитываться перед ФНС не требуется․
Можно ли «обнулить» НДФЛ за счёт покупки нового жилья?
Да, если вы ранее не использовали имущественный вычет (2 млн ₽) или у вас остался неиспользованный остаток․ Тогда можно зачесть причитающийся к возврату НДФЛ против налога с продажи․
А если квартира единственное жильё?
Для единственного жилья минимальный срок владения с 2020 г․ — 3 года, но это правило распространяется только на купленные квартиры․ Подаренные квартиры попадают под 3-летний льготный срок только при дарении от близких родственников․
Чек-лист: как продать подаренную квартиру без налога
- ☑ Проверьте, кто дарил (близкий родственник?)․
- ☑ Считайте срок со даты регистрации права в Росреестре․
- ☑ Если срок ≥ 3/5 лет — можете продавать без НДФЛ․
- ☑ Если продаёте раньше — выберите выгодный способ уменьшения базы: 1 млн ₽ или расходы․
- ☑ Подайте 3-НДФЛ и уплатите налог вовремя, чтобы избежать штрафов․