Каждый продавец недвижимости в 2026 году должен понимать: если цена по договору окажется ниже 70 % кадастровой стоимости, налог всё равно рассчитают от показателя 0,7 × кадастр․ Это правило действует независимо от того, по какой сумме вы фактически получили деньги․ Ниже разберёмся, почему так происходит, как рассчитать налог, когда можно не платить и какие легальные способы уменьшить сумму к уплате․

Когда возникает налоговое обязательство

Налог с продажи квартиры в России = НДФЛ 13 % (или 15 % для доходов сверх 5 млн руб․) от налогооблагаемой базы․ Последняя определяется по следующему алгоритму:

• берём цену из договора купли-продажи;
• берём 70 % кадастровой стоимости;
• выбираем большее из двух значений – именно оно и станет базой для НДФЛ․

Пример 1․ Кадастровая стоимость квартиры 6 000 000 руб․ Продана за 3 500 000 руб․

• 0,7 × 6 000 000 = 4 200 000 руб․ – это выше договорной цены․
• База = 4 200 000 руб․
• НДФЛ = 4 200 000 × 13 % = 546 000 руб․

Пример 2․ Та же квартира продана за 5 000 000 руб․

• 0,7 × 6 000 000 = 4 200 000 руб․
• Договорная цена выше → база = 5 000 000 руб․
• НДФЛ = 5 000 000 × 13 % = 650 000 руб․

Срок владения: главное основание для освобождения

Если вы владели квартирой менее минимального срока, налог платить обязательно, несмотря на кадастровую стоимость․ С 1 января 2025 г․ действует следующая шкала:

• 3 года – если недвижимость была получена:
  • в наследство или дар от близкого родственника;
  • по договору пожизненного содержания;
  • в результате приватизации;
  • единственное жильё продавца․
• 5 лет – во всех остальных случаях (куплена на рынке, получена по ДДУ и т․ д․)․

Исключение 2026: семьи с двумя и более детьми могут продавать жилье без ограничения срока и без НДФЛ при выполнении условий: покупка нового жилья в течение того же календарного года и соблюдение лимитов повышения площади/стоимости․

Как узнать кадастровую стоимость онлайн

1. Откройте сайт rosreestr․gov․ru → раздел «Справочная информация»․
2. Введите кадастровый номер или адрес квартиры․
3. В открывшейся карточке найдите строку «Кадастровая стоимость»․

Если кадастровая стоимость не установлена или оспаривается, налоговая будет использовать рыночную оценку, но такие случаи редки․

Легальные способы уменьшить налог

Имущественный вычет

Максимум – 1 000 000 руб․ за один налоговый период (то есть за год)․

Пример․ База 4 200 000 руб․ – 1 000 000 вычет = 3 200 000 × 13 % = 416 000 руб․ экономия 130 000 руб․

Документальные расходы

Можно уменьшить доход на сумму, документально подтверждённых расходов по приобретению этой квартиры (ДДУ, ипотечные проценты, ремонт, комиссии риелтору)․

Пример․ Купили за 3 800 000 руб․, продали за 4 200 000 руб․ Доход = 400 000 руб․ НДФЛ = 52 000 руб․

Продажа долей по отдельным договорам

Если квартира в долевой собственности, каждый собственник оформляет свой договор купли-продажи․ Тогда каждый получает вычет 1 000 000 руб․ × количество долей․

Пошаговая инструкция: как рассчитать и заплатить налог

1. Определите базу: max(договорная цена; 0,7 × кадастр)․
2. Выберите способ уменьшения: вычет 1 млн или документальные расходы․
3. Заполните декларацию 3-НДФЛ за год продажи (до 30 апреля следующего года)․
4. Оплатите налог до 15 июля следующего года․

Частые ошибки и как их избежать

• Проверьте срок владения․ Если до минимума осталось 2-3 месяца, возможно, стоит подождать․
• Сравните 0,7 × кадастр и договорную цену до подписания ДКП․
• Консультируйтесь с юристом, если квартира досталась по наследству или в долях у несовершеннолетних․
• Не пытайтесь занизить цену: ФНС получает данные из Росреестра и банков, штрафы могут превысить экономию․

Налог с продажи квартиры действительно считается от кадастровой стоимости, если рыночная цена слишком низкая․ Однако при грамотном подходе (вычеты, долевые сделки, документальные расходы) можно существенно снизить сумму к уплате или полностью избежать налога, дождавшись нужного срока владения․