Актуально на 19 апреля 2026 года
В чём особенность такой сделки?
Продажа квартиры, когда продавцом выступает организация (ООО, АО, холдинг и т.п.), а покупателем является обычный гражданин, по сути является смешанной сделкой: к ней одновременно применяются нормы гражданского законодательства о купле-продаже и ряд специальных налоговых, корпоративных и земельных правил.
Главное отличие — решение о продаже актива должно быть принято коллегиально органом управления юрлица (протокол/решение единственного участника), а сама сделка де-факто проходит «в два этапа»: сначала внутри компании, затем — в Росреестре.
Правовое основание
Предметом может быть:
- Готовая квартира, тогда оформляется классический договор купли-продажи (ст. 549–558, 454–491 ГК РФ).
- Доля в строящемся объекте — применяется договор уступки прав требования (ценной бумаги) по ДДУ.
В любом случае договор должен содержать:
- Дату и место заключения.
- Полные реквизиты юрлица: наименование, ИНН, ОГРН, юр. адрес, банковские реквизиты.
- Паспортные данные физлица-покупателя и его адрес регистрации.
- Подробное описание квартиры (кадастровый номер, площадь, этаж, № на плане).
- Цену, порядок и сроки расчётов.
- Обязанности сторон по передаче и регистрации.
Пошаговая схема продажи
Шаг 1. Внутреннее решение компании
- Созывается общее собрание участников / совет директоров.
- Принимается протокол/решение о продаже конкретной квартиры и одобрении условий.
- Назначается уполномоченное лицо (генеральный директор или доверенность).
Шаг 2. Подготовка документации
Юрлицо собирает:
- Выписка из ЕГРН не старше 5 рабочих дней, подтверждающая право собственности.
- Устав (с актуальными изменениями), карточка с подписями, приказ о назначении директора.
- ИНН, ОГРН, свидетельство о постановке на налоговый учет.
- Разрешение органов управления (протокол/решение).
- Если квартира была в залоге, письменное согласие банка-залогодержателя.
Покупатель-физик готовит:
- Паспорт РФ + ИНН (при наличии).
- Сведения о СНИЛС (для регистрации в Росреестре электронной подписью).
Шаг 3. Подписание договора и расчёты
Деньги обычно перечисляются безналично на расчётный счёт компании, но возможен депозит нотариуса или банковская ячейка.
Важно: до передачи денег убедиться, что:
- Квартира не обременена залогом, арестом, арендой.
- В ЕГРН нет записей о неснятых обременениях.
- Компания не в процедуре банкротства (проверка в картотеке арбитражных дел).
Шаг 4. Регистрация перехода права
Пакет документов подаётся в МФЦ/Росреестр лично или через электронную подпись.
Госпошлина:
- Для физлица — 2 000 руб.
- Для юрлица — 22 000 руб. (оплачивает организация).
Срок регистрации — 5-7 рабочих дней (электронно — 1-3 дня).
Налоговые последствия для продавца (ООО/АО)
После продажи компания обязана:
- НДС 20 % — начисляется с разницы между продажной и первоначальной стоимостью, если компания работает на ОСН.
- Налог на прибыль 20 % — с прибыли от продажи.
- Фиксирует доход в бухгалтерии:
- Д-т 62 К-т 91-1 — выручка.
- Д-т 91-2 К-т 01 — списание остаточной стоимости квартиры.
- Включает сделку в Книгу доходов и расходов, подаёт декларацию по налогу на прибыль за месяц закрытия сделки.
Типичные риски покупателя
| Риск | Как проверить/минимизировать |
|---|---|
| Организация в стадии банкротства | Картотека арбитражных дел, ЭФРСБ |
| Квартира находится в залоге у банка | Запрос в ЕГРН + письменное согласие залогодержателя |
| Несоответствие площади/планировки | Технический план БТИ, приёмка по акту передачи |
| Недействительный протокол собрания участников | Проверка в ЕГРЮЛ, сверка подписей и долей |
Закрытие сделки и передача ключей
После получения выписки из ЕГРН о новом собственнике стороны подписывают акт приёма-передачи.
С этого момента покупатель становится полноправным собственником и может распоряжаться квартирой по своему усмотрению.
Чек-лист для покупателя
- ✓ Получил выписку из ЕГРН без обременений.
- ✓ Проверил протокол/решение о продаже и полномочия директора.
- ✓ Убедился в отсутствии ареста/залога.
- ✓ Оформил договор и платёж через банк/нотариус.
- ✓ Подал документы на регистрацию, оплатил пошлину.
- ✓ Получил новую выписку на себя, подписал акт приёма-передачи.
Продажа квартиры от юридического лица физическому лицу, вполне рутинная операция, если заранее подготовить пакет документов, проверить риски и следовать чёткой процедуре.
Самое главное — не экономить на юридической проверке и нотариальном контроле: вложения в безопасность сделки значительно ниже потенциальных потерь при ошибке.