С 2016 года в России налоговое законодательство предусматривает, что при продаже недвижимости налоговый орган
может исчислять налог на доходы физических лиц (НДФЛ) исходя не из цены, указанной в договоре, а из кадастровой стоимости
объекта, умноженной на понижающий коэффициент 0,7․ Это правило применяется, когда продажная цена
оказывается существенно ниже кадастровой стоимости (обычно менее 70 % от неё)․

Ключевые положения законодательства

• Кадастровая стоимость (КС) – официально установленная стоимость недвижимости, используемая
  для расчёта налога на имущество и НДФЛ․
• Для целей НДФЛ применяется коэффициент 0,7 от КС․ Формула расчёта налоговой базы:
  
  Налоговая база = 0,7 × КС․
• Если продажная цена < 70 % от КС, налоговая служба имеет право использовать вышеуказанную формулу, даже если в договоре указана более низкая сумма․
• Если продажная цена ≥ 70 % от КС, налог рассчитывается от реальной цены сделки․

Налоговые вычеты, снижающие НДФЛ

При расчёте налога можно применить один из имущественных налоговых вычетов (выбирается более выгодный):

1. Стандартный вычет в размере 1 000 000 руб․ Доступен при продаже единственного жилого
   помещения, которым владел владелец не менее пяти лет (для физических лиц)․
2. Вы́чет в размере 250 000 руб․ Применяется к объектам, не являющимся единственным жильём
   (например, второе жильё, дача, гараж)․
3. Вычет в размере фактических затрат․ Если покупатель может подтвердить расходы,
   понесённые при приобретении квартиры (цена покупки, расходы на ремонт, нотариальные сборы и т․д․),
   они могут быть учтены вместо фиксированных сумм․

Величина кадастровой стоимости при расчёте налога не учитывается – важна только налоговая база,
полученная по формуле 0,7 × КС, из которой затем вычитается один из вычетов․

Как рассчитывается НДФЛ при продаже ниже кадастровой стоимости

Ниже – пошаговая инструкция с примерами, актуальная для 2026 года․

Шаг 1․ Определяем кадастровую стоимость

КС можно узнать в Госреестре или в личном кабинете на портале
«Мой налог»․ Допустим, КС квартиры = 10 000 000 руб․

Шаг 2․ Применяем коэффициент 0,7

Налоговая база = 0,7 × 10 000 000 = 7 000 000 руб․

Шаг 3․ Сравниваем с ценой сделки

Продажная цена по договору = 5 000 000 руб․ Поскольку 5 000 000 < 0,7 × КС (7 000 000), налоговый орган будет использовать базу 7 000 000 руб․

Шаг 4․ Выбираем наибольший вычет

• Если квартира – единственное жильё, применяем вычет 1 000 000 руб․
• Если это второе жильё – вычет 250 000 руб․
• Если есть подтверждённые затраты, суммой 1 200 000 руб․, то используем их (выгоднее фиксированный вычет)․

Шаг 5․ Рассчитываем налогооблагаемый доход

Налогооблагаемый доход = налоговая база – выбранный вычет․

Пример (вычет 1 000 000 руб․):
7 000 000 – 1 000 000 = 6 000 000 руб․

Шаг 6․ Применяем ставку НДФЛ

Для большинства физических лиц ставка – 13 %․ Если доход превышает 5 000 000 руб․,
применяется прогрессивная ставка: 13 % до 5 млн и 15 % от суммы свыше 5 млн․

В нашем примере:

• 13 % от 5 000 000 = 650 000 руб․
• 15 % от 1 000 000 = 150 000 руб․

Сроки и ограничения

• Если объект недвижимости был получен в дар, по наследству, в результате приватизации
  или в результате обмена, трёхлетний срок начинает течь с момента его получения․
  При продаже до истечения этого срока налоговый вычет в 1 млн/250 тыс․ руб․ не предоставляется,
  но всё равно можно использовать вычет фактических затрат․
• Если продажа происходит после 3‑х лет владения, налоговый вычет (1 млн или 250 тыс;) применяется
  автоматически, если продавец не использовал его ранее․
• Для юридических лиц налог на прибыль считается в общем порядке – правило 0,7 × КС
  не применяется․

Что делать, если налоговая служба начислила налог от кадастровой стоимости

1. Проверьте правильность расчёта․ Убедитесь, что налоговая база действительно
   должна быть 0,7 × КС, а не 100 % от КС․
2. Если вы считаете, что налоговый орган ошибся (например, вы использовали вычет фактических затрат),
   подготовьте пакет документов:
   • Копию договора купли‑продажи;
   • Документы, подтверждающие расходы (квитанции, договоры, акты прием‑передачи);
   • Справку из Росреестра о кадастровой стоимости․
3. Подайте запрос в налоговый орган (письменное заявление) с приложением подтверждающих
   документов․ По закону налоговая служба обязана рассмотреть его в течение 30 дней․
4. Если решение не устраивает, подайте жалобу в суд в течение 30 дней с даты получения
   расчёта налога․

Практические рекомендации продавцу

• Заранее уточните кадастровую стоимость․ Это позволит оценить возможный налог до заключения договора․
• Если планируете продать ниже КС, подумайте о том, чтобы указать в договоре цену не ниже 70 % от КС –
  иначе налог может быть рассчитан от 0,7 × КС, а не от реальной цены․
• Соберите все документы, подтверждающие затраты на покупку и улучшение квартиры – они могут
  заменить фиксированные вычеты и существенно снизить налог․
• При продаже единственного жилья держите в памяти условие «владение более 5 лет» – в этом случае
  вычет в 1 млн руб․ предоставляется независимо от срока владения․
• Обратитесь к налоговому консультанту, если сумма налога превышает 100 000 руб․ – небольшая
  профессиональная помощь часто экономит гораздо большие суммы․

Пример расчётов для разных регионов (2026 г․)

Продажа квартиры ниже кадастровой стоимости в России имеет несколько важных налоговых последствий:

• Налоговая база может быть рассчитана от 0,7 × кадастровой стоимости, а не от цены сделки․
• Для снижения налога доступны стандартные вычеты (1 млн / 250 тыс․) и вычет по фактическим затратам․
• Трёхлетний срок владения влияет на возможность применения вычетов при продаже, полученной в дар,
  по наследству или в результате приватизации․
• Юридические лица подлежат обычному налогу на прибыль – правило 0,7 × КС к ним не относится․

Заранее проанализировав кадастровую стоимость, подготовив подтверждающие документы и выбрав оптимальный вычет,
вы сможете существенно уменьшить налоговую нагрузку и избежать неприятных сюрпризов от налоговых органов․

Дата актуализации: 19 апреля 2026 г․