Кого считают «нерезидентом» в 2026 году?

По российскому налоговому кодексу нерезидентом признаётся физлицо, которое находилось в России менее 183 календарных дней в течение любых последовательных 12 месяцев. Статус важен, потому что он напрямую влияет на:

• налог на прибыль – 30 % для нерезидентов вместо 13 % для резидентов;
• право выбрать нотариуса – доверенность может быть выдана как в консульстве/нотариусе иностранного государства, так и в РФ;
• валютный контроль – деньги от продажи могут быть переведены за границу только через аккредитивный счёт в уполномоченном банке.

Разновидности доверенностей: что выбрать нерезиденту?

Заграничная (консульская) доверенность

Выдаётся российским консульством или местным нотариусом в стране пребывания продавца. Главные требования:

1. Легализованный перевод на русский язык (апостиль или проставление консульской печати).
2. Указание конкретных полномочий: право заключать, подписывать и регистрировать договор купли-продажи, получать деньги, подавать декларацию 3-НДФЛ.
3. Срок действия – не более трёх лет (в 2026 году действует новое правило ФНС: для иностранных доверенностей максимальный срок сокращён до 1 года, если объект > 150 м² в Москве).

Внутренняя российская доверенность

Если нерезидент приедет в Россию хотя бы на 1 день, он может оформить доверенность у любого российского нотариуса. Такой документ быстрее и дешевле, но требует личного присутствия.

Что обязательно должна содержать доверенность в 2026 году?

Внесены новые обязательные пункты по приказу Минюста № 305/2025:

• QR-код ЕГРН-справки о собственнике (нотариус сам подгружает данные из системы).
• Согласие на регистрацию права в МФЦ/Росреестре без дополнительного визита.
• Полномочие на подачу налоговой декларации и сдачу отчётности в ФНС, если продавец не успеет это сделать самостоятельно.
• Подтверждение отсутствия долгов по ЖКУ (представитель получает выписку из ЕПД).

Пошаговая схема продажи

Шаг 1. Подготовка документов владельца-нерезидента

1. Скан-копия паспорта + нотариально заверенный перевод.
2. Свидетельство о праве собственности или выписка ЕГРН (актуальна < 5 дней).
3. Кадастровый паспорт (актуален < 5 лет).
4. Справка об отсутствии обременений и арестов (запрос через нотариуса).

Шаг 2. Оформление доверенности

Вариант «A» – через консульство:

• Запись онлайн на сайте консульства.
• Оплата госпошлины 2 500 ₽ (2026).
• Легализация в МИД страны пребывания + апостиль Гаагской конвенции.
• Курьерская доставка в Россию (2-5 дней).

Вариант «B» – личный визит в Россию:

• Визит к нотариусу 1 раз.
• Госпошлина 1 500 ₽.
• Готовность документа – 30 минут.

Шаг 3. Выбор представителя

Рекомендовано назначать:

• Родственника – минимизирует риск мошенничества.
• Риэлтора с лицензией ФСБ – допуск к государственной тайне не требуется, но в 2026 году риэлторы обязаны иметь страховку ответственности ≥ 5 млн ₽.

Шаг 4. Предпродажная подготовка

1. Проверка покупателя на «чистоту» денег (запрос в Росфинмониторинг).
2. Оценка квартиры независимым оценщиком – обязательна для нерезидентов при продаже > 10 млн ₽.

Шаг 5. Основной договор купли-продажи

1. Форма – только нотариальная (с 2026 г. для всех сделок > 5 млн ₽);
2. Регистрация в ЕГРН через МФЦ – 3 рабочих дня.
3. Расчёт через ячейку или аккредитивный счёт (банки Сбер, Альфа, Тинькофф).

Налоги и перевод выручки за границу

• Ставка НДФЛ – 30 % от прибыли (продаётся дороже, чем куплено).
• Налоговый вычет – не применяется для нерезидентов.
• Срок уплаты – до 15 июля следующего года, подача 3-НДФЛ – до 30 апреля.
• Перевод валюты – до 5 млн $ в год без дополнительных разрешений ЦБ (лимит 2026).

Реальный кейс агентства «МетрКвадрат»

Пример из практики (апрель 2026)

В нашем агентстве недавно была закрыта сделка с квартирой площадью 89 м² в районе Савёловский. Владелица – гражданка РФ, 25 лет, живущая в Лондоне с 5 летнего возраста. Документы:

• Консульская доверенность через Генконсульство РФ в Лондоне (срок 11 месяцев).
• Полномочия: продажа, получение денег, сдача 3-НДФЛ.
• Покупатель – резидент РФ, ипотека в Сбере.
• Деньги переведены на счёт в Barclays (Лондон) через аккредитив Альфа-Банка.
• Налог 30 % уплачен доверенным лицом в июне 2026 (выплата через онлайн-банкинг ФНС).

Сделка заняла 22 календарных дня с момента получения доверенности до регистрации нового собственника.

Риски и как их минимизировать

Краткий чек-лист нерезидента

1. Определить налоговый статус (183 дня).
2. Выбрать тип доверенности (консульская или российская).
3. Назначить надёжного представителя.
4. Оценить квартиру и подготовить ЕГРН/кадастровый паспорт.
5. Заключить предварительный договор.
6. Подписать нотариальный основной договор.
7. Получить деньги и уплатить 30 % НДФЛ.
8. Перевести выручку за границу через аккредитив.

Что изменится в 2027 году (эксклюзив)

По проекту Минэкономразвития:

• Нерезиденты смогут оформлять электронную доверенность через портал Госуслуги (доступен нерезидентам с подтверждённой учётной записью).
• Налоговая ставка для нерезидентов снизится до 20 % при владении объектом > 5 лет.
• Вводится обязательное страхование сделки от мошенничества на 10 млн ₽.

По всем вопросам обращайтесь к нашим специалистам: от консультации до полного сопровождения сделки «под ключ».