Если вы вступили в права наследования квартиры и теперь планируете её продать, главное, что нужно помнить: независимо от ваших личных расходов, налоговая рассчитает ваш доход как разницу между продажной ценой и кадастровой стоимостью × 0,7. При этом в 2025–2026 годах действует новая прогрессивная шкала НДФЛ: чем выше прибыль, тем выше ставка.

Когда именно «менее трёх лет»?

Срок владладения отсчитывается не с момента регистрации права собственности, а с даты открытия наследства, дня смерти наследодателя; Если на момент сделки с момента этой даты прошло меньше 36 полных месяцев, налоговые льготы «3-летнего» владения не применяются.

Какой налог придётся заплатить в 2026 году

Прогрессивная шкала НДФЛ (действует с 2025 г.)

• Доход до 2,4 млн руб., 13 %;
• Свыше 2,4 млн руб. — 15 % на сумму превышения;
• Сумма свыше 5 млн руб. — 15 % на всю прибыль (для недвижимости).

Пример: квартира продана за 6 млн руб., кадастровая 5 млн руб.
Налоговая база = max(6 млн; 5 млн × 0,7) = 6 млн руб.
Налог = 6 млн × 15 % = 900 тыс. руб.

Можно ли сделать ставку нулевой?

Да, если воспользоваться имуществественным налоговым вычетом:

1. 1 000 000 рублей — бездокументальный вычет, применяется один раз в год на все объекты недвижимости;
2. Документированные расходы наследодателя на покупку квартиры (если сохранились чеки, ДДУ, кредитный договор).

Выгоднее выбрать тот вариант, который даст большую сумму вычета.

Пошаговая инструкция: как задекларировать и заплатить

Шаг 1. Соберите документы

• Свидетельство о праве на наследство;
• Выписка ЕГРН с датой регистрации;
• ДКП или ДДУ наследодателя (для вычета по расходам);
• Договор купли-продажи и платёжные документы.

Шаг 2. Заполните 3-НДФЛ

В 2026 году декларацию сдают по новой форме: в приложении к разделу 2 указывается код дохода 1510 (продажа недвижимости) и применяемый вычет (903 или 901).

Шаг 3. Подайте до 30 апреля 2027

Декларацию подают в следующем году после продажи. Оплатить налог нужно до 15 июля.

Когда налог платить не надо

Даже если с момента смерти наследодателя прошло меньше 3 лет, освобождение возможно, если:

• Квартира была единственным жильём продавца на момент сделки;
• Или продавец воспользовался «альтернативной сделкой» — в течение 90 дней до продажи купил другое жильё (по форме 3-НДФЛ код льготы 901).

Частые ошибки и советы юристов

• Ошибка 1: не учитывать кадастровую стоимость. ИФНС автоматически пересчитает базу и потребует доплату.
• Ошибка 2: путать «единственное жильё» с «минимальным сроком». Если другая доля есть в совместной собственности, льгота не применяется.
• Совет: если планируете продажу в 2026 году, но наследство открыто в 2023-м, подождите до апреля 2026 года — наступит 3-летний срок, и налога не будет.

Дата публикации: 19 апреля 2026 г.