Каждый владелец недвижимости рано или поздно сталкивается с вопросом: «При продаже квартиры на какую сумму не облагается налогом?» Ответ зависит от года сделки‚ срока владения жильём‚ способа его получения и применяемого налогового вычета. Ниже ‒ подробная инструкция с актуальными цифрами на 2024–2026 годы.
Быстрый «чек-лист» освобождения от НДФЛ
- Минимальный срок владения уже истёк (3 или 5 лет) → налог 0 ₽‚ независимо от суммы продажи.
- Срок не истёк‚ но:
- доход ≤ 1 000 000 ₽ (имущественный вычет) → налог 0 ₽;
- продажа ≤ цены покупки (есть документы) → налог 0 ₽;
- жилье продано за ≤ 70 % кадастровой стоимости‚ но цена ≤ затрат → налог 0 ₽.
Минимальный срок владения: 3 или 5 лет?
| Как получено жильё | Мин. срок владения | Годы‚ когда срок «сгорает» |
|---|---|---|
| Приватизация‚ наследство‚ подарок от близкого родственника‚ рента | 3 года | Приобретено в 2021 и ранее → 2024 уже свободно |
| Куплено по договору купли-продажи‚ ДДУ‚ долевое участие | 5 лет | Приобретено в 2019 и ранее → 2024 свободно |
| Единственное жильё‚ проданное после покупки новой квартиры | 3 года | Покупка новой + продажа старой в пределах 90 дней → 0 ₽ |
Правило «90 дней» действует с : вы купили новую квартиру‚ а старую продаёте в течение трёх месяцев — минимальный срок сокращается до 3 лет.
Если срок ещё не прошёл
Вариант 1. Имущественный вычет 1 000 000 ₽
Формула:
НДФЛ = (Цена продажи – 1 000 000 ₽) × ставка
- Ставка в 2024 году — 13 %.
- С 2025 года — прогрессивная: 13 % до 2‚4 млн ₽ прибыли и 15 % сверх.
Пример 2024:
Продали квартиру за 3 500 000 ₽‚ документов о покупке нет.
НДФЛ = (3 500 000 – 1 000 000) × 13 % = 325 000 ₽.
Вариант 2. «Доходы минус расходы»
Есть документы о покупке → вычитаем фактические затраты:
НДФЛ = (Цена продажи – Цена покупки) × ставка
Пример 2026:
Купили за 5 000 000 ₽‚ продаём за 5 600 000 ₽.
Прибыль = 600 000 ₽.
НДФЛ = 600 000 × 15 % = 90 000 ₽.
Если бы продавец применил вычет 1 000 000 ₽‚ налог был бы выше (5 600 000-1 000 000) × 15 % = 690 000 ₽. Поэтому проверяйте‚ какой вариант выгоднее.
Важное ограничение 2025–2026
Одновременно использовать и вычет 1 000 000 ₽‚ и расходы запрещено.
«Серая» цена и кадастровая стоимость
Если цена в договоре < 70 % кадастровой‚ налоговая считает доходом 70 % кадастровой стоимости.
Исключение: если продажа ≤ фактическим расходам → налог всё равно 0 ₽.
Декларация 3-НДФЛ и сроки
- Подать декларацию нужно до 30 апреля года‚ следующего за годом продажи.
- Уплатить налог — до 15 июля.
- Если налог 0 ₽‚ но срок владения не пройден‚ декларацию всё равно подаём с приложением документов.
Чек-лист: нужен ли налог именно вам?
- Определите дату перехода права собственности (выписка ЕГРН).
- Сравните с таблицей минимальных сроков.
- Если срок не истёк:
- сравните цену продажи с 1 000 000 ₽;
- сравните цену продажи с ценой покупки + документально подтверждённые расходы;
- выберите меньшую налоговую базу.
- Проверьте кадастровую стоимость на случай «70 % правила».
- Подготовьте документы: ДКП‚ платёжки‚ чеки на ремонт/ипотечные проценты.
На практике полное освобождение от налога возможно в трёх случаях:
- минимальный срок владения истёк;
- доход от продажи ≤ 1 000 000 ₽ и вы применяете имущественный вычет;
- доход ≤ документально подтверждённым расходам.
При любой другой сумме придётся заплатить НДФЛ по ставке 13 % (2024) или 13/15 % (2025–2026).
Актуально на . Перед сделкой уточните параметры в ФНС или у налогового консультанта.