Владельцы недвижимости, которые решили продать квартиру, купленную менее трёх лет назад, обязаны уплатить НДФЛ 13 % с полученного дохода. Однако закон предусматривает несколько легальных способов снизить или полностью обнулить налог. Ниже — подробный разбор правил и расчётов на 2026 год.
Когда налог платить обязательно
Налоговая обязанность появляется, если:
- Срок владения квартирой менее минимального: 3 года (если квартира получена по наследству, в дар от близкого родственника или приватизирована) или 5 лет (во всех остальных случаях).
- Доход от продажи превышает расходы на покупку без применения вычетов.
Какая сумма не облагается налогом
2.1 Имущественный вычет
Любой продавец вправе воспользоваться имущественным вычетом в размере 1 000 000 рублей. Это значит, что НДФЛ платится только с превышения суммы продажи над 1 млн руб.:
Налог = (Цена продажи − 1 000 000 ₽) × 13 %
Пример: продали квартиру за 2 400 000 ₽. Налог составит (2 400 000 − 1 000 000) × 13 % = 182 000 ₽.
2.2 Вычет «доходы минус расходы»
Если вы документально подтвердите расходы на покупку этой же квартиры, можно уменьшить налогооблагаемую базу:
Налог = (Цена продажи − Цена покупки − Доп. расходы) × 13 %
Пример: купили за 1 900 000 ₽, продаёте за 2 400 000 ₽. Налог = (2 400 000 − 1 900 000) × 13 % = 65 000 ₽.
Когда можно не платить налог вообще
- Срок владения ≥ 3/5 лет (в зависимости от способа получения). В этом случае продажа полностью освобождается от НДФЛ без ограничения по сумме.
- Цена продажи ≤ 1 000 000 ₽ и применён вычет 1 млн руб.: налоговая база станет нулевой.
- Цена продажи ≤ цены покупки при использовании вычета «доходы минус расходы».
Пошаговый алгоритм действий продавца
- Определите срок владения: от даты регистрации права собственности до даты государственной регистрации перехода права покупателю.
- Выберите выгодный вычет: 1 000 000 ₽ или «доходы минус расходы».
- Подготовьте документы:
- ДКП/ДДУ при покупке и продаже.
- Квитанции, чеки на ремонт, ипотечные проценты (если заявляете дополнительные расходы).
- Заполните 3-НДФЛ до 30 апреля 2027 года (если продажа в 2026).
- Уплатите налог до 15 июля 2027 года.
Калькулятор налога
| Сценарий | Цена продажи, ₽ | Цена покупки, ₽ | Вычет, ₽ | Налог, ₽ |
|---|---|---|---|---|
| Используем 1 млн ₽ | 2 400 000 | — | 1 000 000 | 182 000 |
| Доходы минус расходы | 2 400 000 | 1 900 000 | 1 900 000 | 65 000 |
| Квартира дешевле 1 млн | 950 000 | — | 1 000 000 | 0 |
Частые ошибки и советы риелтора Юлии Юсовой
- Ошибка: не учесть авансы в отчётности. При УСН авансы не вычитаются из минимального налога; это правило не относится к НДФЛ при продаже жилья.
- Совет: если планируете продавать до «минимального» срока, закладывайте в цену 13 % сверху или оформляйте договор с рассрочкой, чтобы перенести фактическую регистрацию права на следующий год.
- Совет: при долевой собственности вычет делится пропорционально долям, но каждый собственник может заявить по 1 млн руб., если продаёт свою долю отдельным договором.
Продавая квартиру, которой владеете менее 3 лет, вы обязаны подать декларацию, даже если налог равен нулю. Главный способ снизить платёж — правильно выбрать вычет: 1 000 000 руб. или «доходы минус расходы». Подготовьте документы заранее, чтобы избежать штрафов и пени.
Дата актуальности: апрель 2026 года. Проверяйте изменения законодательства на сайте ФНС или консультируйтесь с квалифицированным бухгалтером.