Каждую весну миллионы россиян вспоминают о налоговых декларациях. Те, кто в 2025 году продал одну квартиру и купил другую, особенно внимательно следят за изменениями в налоговом законодательстве. Ниже ― подробный разбор того, когда нужно платить НДФЛ с разницы, как рассчитать сумму и какие льготы можно применить в 2026 году.
Когда возникает обязанность по уплате НДФЛ
С 2021 года в России действует «правило трёх или пяти лет»:
- 3 года — если недвижимость была получена в дар, по наследству или по договору ренты.
- 5 лет — во всех остальных случаях (покупка, обмен, вступление в долю и т. д.).
Если между датой приобретения и датой продажи прошло меньше установленного срока, доход от продажи облагается НДФЛ по ставке 13 % для резидентов и 30 % для нерезидентов.
Что такое «налог с разницы»
Продавец может уменьшить налогооблагаемую базу двумя способами:
- Вычет расходов — из цены продажи вычитается цена покупки (документально подтвержденная).
- Имущественный вычет, 1 000 000 ₽ на всю квартиру (или долю), если документы о первоначальной стоимости отсутствуют.
Формула расчёта
(Цена продажи – цена покупки – иные расходы) × 13 % = НДФЛ к уплате
Примеры расчёта в 2026 году
Пример 1. Налог с разницы
Иван купил квартиру в октябре 2023 года за 4 500 000 ₽ и продал её в январе 2026 года за 5 200 000 ₽.
- Доход: 5 200 000 – 4 500 000 = 700 000 ₽
- НДФЛ: 700 000 × 13 % = 91 000 ₽
Пример 2. Использование имущественного вычета 1 млн ₽
Мария унаследовала квартиру в 2024 году и продала её в 2026 году за 3 300 000 ₽. Документов о покупке нет.
- Доход: 3 300 000 – 1 000 000 = 2 300 000 ₽
- НДФЛ: 2 300 000 × 13 % = 299 000 ₽
Как покупка новой квартиры влияет на налог
При покупке другой квартиры можно получить возврат НДФЛ (стандартный имущественный вычет для покупателя) до 260 000 ₽ (максимум 2 000 000 ₽ × 13 %).
Если продажа и покупка пришлись на один год, налоговая позволяет принять оба вычета в одной декларации 3-НДФЛ. В результате «взаимозачёт» уменьшает сумму к уплате или даже приводит к возврату из бюджета.
Примет взаимозачёта
- Продали старую квартиру: доход 700 000 ₽, НДФЛ 91 000 ₽.
- Купили новую квартиру за 3 000 000 ₽: вычет 260 000 ₽.
Какие документы нужны для декларации
- Договор купли-продажи (старая и новая квартиры).
- Акты приёма-передачи или ЕГРН.
- Платёжные документы: банковские выписки, квитанции, чеки.
- Декларация 3-НДФЛ.
- Заявление на предоставление вычетов (если используете взаимозачёт).
Важные изменения 2026 года
Повышение НДС и влияние на рынок жилья
С 1 января 2026 года ставка НДС на ряд услуг застройщиков выросла с 20 % до 22 %. Это может косвенно подтолкнуть цены на новостройки вверх, однако прямого влияния на НДФЛ физлиц повышение налога не оказывает.
Новые льготы для семей с детьми
Семьи, имеющие двух и более детей, получают право освобождения от НДФЛ при продаже жилья независимо от срока владения, если:
- Продаваемая квартира — единственное жильё семьи;
- В течение 1 года приобретена новая квартира большей площади или стоимости.
Пошаговый план действий продавца-покупателя
- Определите, прошёл ли минимальный срок владения.
- Соберите документы на покупную стоимость.
- Рассчитайте налог обоими способами (расходы или 1 млн ₽) — выберите выгодный.
- Подготовьте декларацию 3-НДФЛ до 30 апреля 2026 года.
- Если покупаете новую квартиру, одновременно оформите заявление на имущественный вычет.
- Оплатите НДФЛ до 15 июля 2026 года или получите зачёт/возврат.
Часто задаваемые вопросы
Можно ли не платить налог, если куплено и продано в один год?
Можно, если сумма вычета на покупку превышает налог с продажи. Тогда подаётся декларация с нулевым итогом.
Что если документы о покупке утеряны?
Используйте вычет 1 000 000 ₽ или восстановите документы через Росреестр и банк.
Как подать декларацию онлайн?
Через личный кабинет на сайте nalog.ru, раздел «Подача 3-НДФЛ». Потребуется электронная подпись или вход через Госуслуги.
В 2026 году правила расчёта НДФЛ при продаже и одновременной покупке квартиры остались прежними, но появились новые льготы для многодетных семей и ожидается рост цен из-за повышения НДС для застройщиков. Главное — вовремя собрать документы, выбрать выгодный вычет и не забыть подать декларацию до 30 апреля.
Помните: своевременное консультирование с налоговым специалистом поможет избежать переплаты и штрафов.