С 2026 года в России полностью закрывается «лазейка», позволявшая уменьшать налог с продажи недвижимости за счёт занижения цены в договоре. Теперь налоговые обязательства будут исчисляться не из фактически полученных денег, а из 70 % кадастровой стоимости на 1 января года продажи. Разбираемся, как работает новая формула, кого коснётся повышенная нагрузка и что делать, если кадастровая оценка явно завышена.
Почему раньше получалось «сэкономить» на налоге
До 2023 года продавцы часто указывали в договоре купли-продажи цену ниже рыночной, а иногда даже ниже кадастровой стоимости. Это позволяло снизить базу для расчёта НДФЛ (13 % для резидентов и 30 % для нерезидентов).
Государство боролось с этой практикой поэтапно:
- C 2016 г. — если цена в договоре < 70 % кадастровой, налог считают от 70 % кадастровой стоимости.
- С 2021 г. — вводится «анти-офшорный» контроль: налоговая получает доступ к банковским выпискам и сравнивает поступления с заявленной ценой.
- С 2026 г. (законопроекты уже внесены в Госдуму и региональные парламенты) — фактическая цена вообще не учитывается. Налог берётся всегда с 70 % кадастровой стоимости, даже если квартиру подарили или продали за 1 рубль.
Как рассчитывается налог с 2026 года
Формула
НДФЛ = (0,7 × КС – 1 000 000 ₽ или расходы на покупку) × 13 %
где:
- КС — кадастровая стоимость на 1 января года продажи;
- 1 000 000 ₽ — «имущественный» вычет, который можно применить только один раз в год;
- Или вычитаем доказанные расходы на покупку/ремонт/ипотеку (чеки, договоры, акты).
Пример 1: продажа ниже кадастровой стоимости
- Кадастровая стоимость: 8 000 000 ₽
- Фактически продали за: 5 000 000 ₽
- Доход для налога: 0,7 × 8 000 000 = 5 600 000 ₽
- Налог: (5 600 000 – 1 000 000) × 13 % = 598 000 ₽
Именно 598 000 ₽ придётся заплатить, даже если на руки продавец получил всего 5 млн.
Пример 2: продажа после 3–5 лет владения
Если квартира находилась в собственности:
- ≥ 3 года (при наследстве, приватизации, подарке от близкого родственника) — налог не платится;
- ≥ 5 лет (в остальных случаях, включая покупку), также освобождение.
Тогда даже завышенная кадастровая стоимость никак не повлияет на налог.
Как узнать кадастровую стоимость и где ошибаются оценщики
Данные публикуются на публичной кадастровой карте rosreestr.gov.ru или через сервис «ФГИС ЕГРН». Ошибки встречаются:
- Завышение площади: в ЕГРН указали балкон как «жилое помещение».
- Неверный класс качества: «эконом» записали как «премиум».
- Устаревшие данные: дом отреставрировали, но в базе — старая степень износа 70 %.
Каждое такое искажение может добавить 10–30 % к кадастровой стоимости и, следовательно, к налогу.
Что делать, если кадастровая стоимость явно завышена
Алгоритм пересмотра
- Заказать независимую оценку у аккредитованной СРО-оценщиков (от 5 000 до 15 000 ₽).
- Сравнить с кадастровой: разница должна быть ≥ 30 %, чтобы комиссия приняла жалобу.
- Подать заявление в Росреестр (онлайн через Госуслуги) или в комиссию при Управлении Росреестра.
- Или сразу в суд, более быстро, но дороже (госпошлина 300 ₽ + услуги юриста).
Срок: решение комиссии — 30 дней; суда — 2–3 месяца. Новая стоимость применяется со следующего года.
Региональные нюансы: Татарстан, Санкт-Петербург и другие
- Татарстан: Госсовет РТ уже принял законопроект, закрепляющий 70 %-ный порог с . Поправки вступают раньше федерального срока.
- Санкт-Петербург: с 2025 г. действует аналогичное правило, но с коэффициентом 0,8 для дорогих объектов (≥ 20 млн ₽).
- Москва и МО: экспериментальный коэффициент 0,6 для новостроек в течение первых трёх лет после ввода в эксплуатацию.
Пять практических советов продавцу в 2026 году
- Проверьте кадастровую стоимость заранее — лучше в III квартале года, чтобы успеть оспорить до 30 сентября.
- Следите за сроком владения: если до «минимального» не хватает 3–4 месяца, подумайте о переносе сделки.
- Документируйте расходы: храните ДДУ, чеки на ремонт, договоры с дизайнерами — всё уменьшает базу.
- Не подписывайте два договора (фиктивный и «настоящий») — штраф за уклонение от налогов до 40 % от суммы налога.
- Используйте ипотечный вычет при покупке новой квартиры в том же году, можно «закрыть» НДФЛ от продажи.
Ответы на самые популярные вопросы
Вопрос 1: Как быть если квартира в долях и одна доля продаётся дешевле КС?
Каждый долевой собственник рассчитывает свой налог пропорционально доле: 0,7 × КС × доля – вычет × 13 %.
Вопрос 2: Нужно ли платить налог, если я подарил квартиру родственнику, а он сразу продал её дешевле?
Для дарителя нет дохода, налог не платится. Получатель, если срок владения < 3/5 лет, уплатит НДФЛ по той же формуле.
Вопрос 3: Кадастровая стоимость вообще не известна — дом новый. Что делать?
ФНС будет использовать 70 % рыночной стоимости, определённой по сопоставимым объектам (метод кадастрового моделирования).
Краткий чек-лист перед сделкой
- ☐ Уточнил(а) дату приобретения — прошло ли 3/5 лет до продажи?
- ☐ Заказал(а) выписку ЕГРН — кадастровая стоимость, площадь, год постройки.
- ☐ Сравнил(а) КС с рыночной ценой — разница > 30 %? Готовлю документы для оспаривания.
- ☐ Собрал(а) чеки и договоры — сумма расходов не меньше 1 млн ₽, чтобы использовать их вместо вычета.
- ☐ Проконсультировался(ась) с налоговым юристом — подготовлена 3-НДФЛ и план оптимизации.
С 2026 года любая попытка «продать дёшево» обернётся налогом по 70 % кадастровой стоимости. Единственный способ легально снизить платёж, доказанные расходы или корректировка завышенной кадастровой оценки. Подготовьтесь заранее, проверьте объект и документы, чтобы не столкнуться с неожиданным счётом от ФНС.