Краткий ответ: в большинстве случаев продать квартиру через год после покупки без налога нельзя — возникнет обязанность уплатить НДФЛ со сделки․ Однако существуют законные способы полностью или частично избежать налога: применить имущественный вычет, учесть расходы на покупку, воспользоваться «взаимозачётом» при одновременной покупке новой недвижимости либо дождаться истечения минимального срока владения․ Ниже — подробное руководство с примерами расчётов и сроками подачи декларации․

Когда налог платить не нужно

Минимальный срок владения

Начиная с 2024 года в Российской Федерации действует единый минимальный срок владения недвижимостью, после которого доход от её продажи освобождается от НДФЛ:

• 5 лет — общее правило для купленных на рынке квартир․
• 3 года — пониженный срок, если жильё:
  • получено по наследству или в дар от близкого родственника;
  • передано по договору ренты;
  • являлось единственным жилым помещением на момент продажи;
  • продано в пределах рублёвой зоны ЦФО до 2022 г․ (особые правила)․

Иные основания для освобождения

С 2024 г․ также не облагается НДФЛ доход от продажи квартиры, если она получена из личного фонда (п․ 17․1 ст․ 217 НК РФ)․

Как рассчитать налог, если продать через год

Если освобождение не применяется, налоговая база можно уменьшить на:

1. Расходы на покупку — фактически оплаченную цену в договоре и сопутствующие документально подтверждённые расходы (ипотечные проценты, регистрация);
2. Имущественный вычет при продаже — 1 млн рублей (ст․ 220 НК РФ)․

Формула расчёта

НДФЛ = (Цена продажи − Расходы на покупку) × 13%

Если расходы меньше 1 млн или подтвердить их нельзя, используйте вычет 1 млн․

Пример 1: покупка и продажа через год

• Куплено: 2025 г․ за 2 млн ₽․
• Продано: 2026 г․ за 3,5 млн ₽․

Налоговая база: 3,5 млн – 2 млн = 1,5 млн ₽․
НДФЛ: 1,5 млн × 13 % = 195 000 ₽․

Пример 2: продажа по той же цене

• Куплено: 2 млн ₽․
• Продано: 2 млн ₽․

Доход = 0 ₽ → налог не платим․

Вариант «взаимозачёта» при одновременной покупке новой квартиры

Если в одном календарном году продать старую квартиру и купить новую, можно одновременно применить:

• вычет на расходы при продаже (или 1 млн);
• вычет при покупке новой квартиры до 2 млн ₽ (если ранее не использовали)․

Важное условие: продажа и покупка должны быть оформлены в том же налоговом (календарном) году․

Пример 3: взаимозачёт

• Продажа: 4 млн ₽ (купили за 2 млн)․
• Покупка: новая квартира 3 млн ₽․

Налоговая база: 4 млн – 2 млн (расходы) – 2 млн (вычет на покупку) = 0 ₽․
НДФЛ = 0 ₽․

Сроки подачи декларации и уплаты налога

Пошаговый алгоритм для продавца квартиры через год

1. Проверьте срок владения по ЕГРН и документам: если ≥ 5 лет (или ≥ 3 при основаниях), налога нет․
2. Соберите документы:
   • договор купли-продажи (старой и новой, если применяем взаимозачёт);
   • платёжные поручения, выписки из банка;
   • квитанции на ремонт/ипотеку, если включаете в расходы․
3. Выберите выгодный способ уменьшения базы:
   • только расходы (если они > 1 млн);
   • или расходы + вычет при покупке новой квартиры (взаимозачёт)․
4. Заполните декларацию 3-НДФЛ онлайн (ЛК ФНС, «Госуслуги») или на бумаге․
5. Оплатите НДФЛ до 15 июля следующего года․

Часто задаваемые вопросы

Вопрос 1: Что делать, если квартира куплена по переуступке ДДУ?

Срок владения начинается с момента полной оплаты паевого взноса, а не с регистрации права собственности․ Если в 2024 году вы полностью оплатили долю, а право зарегистрировали в 2025, то при продаже в 2026 срок владения будет считаться 2 года — освобождение не наступает․

Вопрос 2: Можно ли не платить налог, если квартира — единственное жильё?

Да, но только если с момента приобретения прошло 3 года․ Если 1 год — налог платите․

Вопрос 3: Как воспользоваться «взаимозачётом» при покупке новой квартиры в 2026?

Подайте в декларации два вычета: по расходам на продажу и по покупке новой квартиры․ Главное — обе сделки оформите в 2026 году․

Через год после покупки квартира почти всегда облагается НДФЛ․ Однако правильное применение вычетов и взаимозачётов позволяет существенно снизить или полностью устранить обязательство․ Рассчитайте сумму заранее, подготовьте документы и успейте отчитаться до 30 апреля следующего года․

Полезные ссылки:

• Сайт ФНС: «Продал недвижимость»
• Личный кабинет ФНС

Обновлено: 20 апреля 2026 года