Дата актуальности: 20 апреля 2026 г. (по состоянию на 00:54 мск)
Содержание
- Сроки владения, после которых продажа квартиры не облагается НДФЛ
- Кто может не ждать «минимального» срока владения
- Как посчитать потенциальный налог, если льгота не применяется
- Список документов для подтверждения льготы
- Распространённые ошибки и риски
- Частые вопросы
Сроки владения, после которых продажа квартиры не облагается НДФЛ
С 1 января 2026 года в России действует обновлённая редакция Налогового кодекса. Правило простое:
- 3 года — если квартира:
- получена по наследству или в дар от члена семи/близкого родственника;
- передана по договору ренты или пожизненного содержания;
- приватизирована после года;
- является единственным жильём на момент продажи.
- 5 лет — во всех остальных случаях, включая купленные на вторичном рынке квартиры, доли в новостройках и т.д.
Как считается срок владения
Отсчёт начинается с даты, указанной в ЕГРН:
- для наследства — день смерти наследодателя;
- для кооператива — дата полной выплаты паевого взноса и подписи акта приёма-передачи;
- для долевого строительства — дата подписи акта приёма-передачи от застройщика (а не дата ДДУ).
Кто может не ждать «минимального» срока владения
Семьи с двумя и более детьми
С 2026 года семьи, имеющие двух и более несовершеннолетних детей (включая усыновлённых), получили право:
- продавать любое жильё без НДФЛ независимо от срока владения;
- использовать вырученные средства на покупку другой недвижимости в течение 365 дней после продажи.
Важно: сумма вычета не может превышать фактические расходы на покупку новой квартиры.
Переезд в другой регион
Граждане, сменившие место жительства на расстояние более 100 км и подтвердившие это регистрацией, могут продать старую квартиру без налога вне зависимости от срока владения при условии покупки новой недвижимости в новом регионе в течение того же календарного года.
Пенсионеры
Пенсионеры по-прежнему не освобождаются от налога автоматически, но могут:
- использовать имущественный вычет 1 млн ₽;
- применить вычет «расходы на покупку» (подтверждаются договором/чеками).
Совместная собственность супругов
При продаже квартиры, находящейся в совместной собственности, каждый супруг может заявить по 1 млн ₽ вычета, если доли не выделены. Если доли выделены — вычет распределяеться пропорционально долям.
Как посчитать потенциальный налог, если льгота не применяется
Формула
НДФЛ = (Цена продажи − Налоговый вычет) × 13 % (или 15 % для доходов свыше 5 млн ₽ в год)
Варианты вычета:
- 1 млн ₽, фиксированный имущественный вычет;
- Документированные расходы на покупку (договор купли-продажи, платёжные поручения, квитанции).
Пример расчёта
Квартира куплена за 4 200 000 ₽ в 2023 году и продана в 2026 году за 5 500 000 ₽.
Налоговая база: 5 500 000 − 4 200 000 = 1 300 000 ₽
НДФЛ: 1 300 000 × 13 % = 169 000 ₽
Если бы применялся фиксированный вычет, то: (5 500 000 − 1 000 000) × 13 % = 585 000 ₽. Как видно, выгоднее вычет «расходы».
Список документов для подтверждения льготы
- Справка из ЕГРН (выписка о правах) — оригинал и копия.
- Договор купли-продажи или дарения/наследства (в зависимости от основания получения).
- Платёжные документы: чеки, квитанции, выписки со счёта.
- Декларация 3-НДФЛ (подать можно через личный кабинет ФНС онлайн).
- Заявление на имущественный вычет (если применяется).
- При льготе для многодетных семей:
- Свидетельства о рождении детей;
- Справка о составе семьи из МФЦ/Госуслуг.
Распространённые ошибки и риски
- «Переписать» квартиру на родственника — продажа через «прокладку» не даёт права на вычет.
- Неверный расчёт срока. Например, если квартира была получена по наследству в 2023, а продана в 2026, то 3 года уже прошли — налога нет.
- Недооценка в договоре. Если цена в договоре < 70 % кадастровой стоимости, налоговая использует кадастровую * 0,7 как базу.
- Отсутствие документов. ФНС может отказать в вычете, если нет подтверждающих расходов документов.
- Продажа доли. При продаже доли в праве собственности вычет 1 млн ₽ делится пропорционально доле, а не «берётся целиком».
Частые вопросы
Вопрос 1: Я продал квартиру в 2026 году, полученную по наследству в 2022 году. Нужно ли платить налог?
Ответ: Нет, 3 года с момента смерти наследодателя уже истекли.
Вопрос 2: Если я куплю квартиру в 2026 и продам её в 2027, могу ли я избежать налога?
Ответ: Только если вы относитесь к категории многодетной семьи или используете вычет расходов. В остальных случаях минимальный срок 5 лет.
Вопрос 3: Я пенсионер, у меня нет дохода. Нужно ли подавать декларацию?
Ответ: Да, декларация обязательна, но вы можете заявить вычет и потенциально свести налог к нулю.
В 2026 году продать квартиру без налога можно при соблюдении минимального срока владения или при наличии льготной категории (многодетные семьи, переезд, особые основания получения). Важно сохранять документы и своевременно подавать декларацию, чтобы избежать штрафов.
Контакты для консультации:
ФНС России: www.nalog.gov.ru
Горячая линия: ###-###-####