В 2026 году налоговые правила в отношении продажи недвижимости стали ещё более лояльными к пенсионерам и семьям с детьми. Ниже — подробная инструкция, когда пенсионер может продать квартиру без НДФЛ, как считать срок владения и какие льготы действуют уже сегодня.
Базовое правило: минимальный срок владения
НДФЛ 13 % (или 15 % для доходов свыше 2,4 млн руб. по прогрессивной шкале) не платится, если жильё продано после истечения минимального срока владения:
- 5 лет — если квартира приобретена после по договору купли-продажи;
- 3 года — если объект получен:
- в наследство или дар от близкого родственника;
- в ходе приватизации;
- по договору пожизненного содержания.
Отсчёт идёт с даты государственной регистрации права собственности, а не с даты заключения договора.
Дополнительные льготы для пенсионеров в 2026 году
Частичное освобождение при смене жилья
Если пенсионер одновременно продаёт имеющуюся квартиру и покупает новую, можно уменьшить налогооблагаемую базу на сумму расходов на приобретение другого жилья. Главное — оформить сделки в одном календарном году.
Льгота для семей с детьми-инвалидами
Начиная с 2026 года семьи, где есть ребёнок-инвалид любого возраста, могут продать квартиру без НДФЛ уже через 3 года владения, даже если покупка была по договору купли-продажи. То же правило распространяется на семьи, где второй ребёнок родился не позднее .
Что делать, если срок ещё не прошёл?
Если квартира продаётся раньше «минималки», воспользуйтесь налоговым вычетом:
- 1 млн рублей — имущественный вычет по договору продажи (применяется ко всей сделке);
- или документально подтверждённые расходы на покупку этой же квартиры (что выгоднее).
Пример: пенсионер купил квартиру за 2,4 млн руб. и продаёт её через 2 года за 2,5 млн. Налог = (2,5 млн – 2,4 млн) × 13 % = 13 000 руб.
Как подать декларацию и вернуть излишне уплаченные авансы
Если в течение года уже перечислялись авансовые платежи по НДФЛ, а после подсчётов налог оказался меньше (например, минимальный –1 руб.), то можно:
- заявить возврат излишне уплаченных сумм в декларации 3-НДФЛ за 2025 год (срок подачи до );
- приложить заявление о зачёте/возврате и платёжные поручения;
- дождаться решения ИФНС в течение 1 месяца.
Пошаговый чек-лист пенсионеру перед продажей
- Проверьте дату регистрации права в Росреестре.
- Определите основание приобретения: покупка, дар, наследство, приватизация.
- Рассчитайте срок владения по правилам 3 или 5 лет.
- Если срок не вышел — соберите документы на расходы или примените вычет 1 млн руб.
- Если продаёте и сразу покупаете — готовьте документы на новое жильё для уменьшения базы.
- Не забудьте подать 3-НДФЛ и заявить возврат авансов, если они были.
Пенсионеры в 2026 году могут продать квартиру без налога уже через 3 года после покупки, если воспользуются новой льготой для семей с детьми-инвалидами или если объект был получен по наследству/дару/приватизации. В остальных случаях придётся дождаться 5 лет либо применить вычеты. Важно вовремя подать декларацию и вернуть излишне уплаченные авансы.