В 2026 году купили квартиру и сразу решили её продать? Будьте готовы заплатить налог на доходы физических лиц (НДФЛ). В этом материале разберёмся, почему возникает налог, как его рассчитать, какие существуют способы снизить или полностью избежать уплаты, а также какие документы нужно подать в налоговую.
Почему при продаже в год покупки всегда есть налог?
Законодательство РФ (НК РФ, ст. 217.1) вводит минимальный срок владения недвижимостью, после которого доход от продажи освобождается от НДФЛ.
- 3 года – если квартира получена:
- в дар от близкого родственника;
- в наследство;
- по договору ренты или пожизненного содержания;
- при приватизации.
- 5 лет – во всех остальных случаях, включая куплю-продажу.
Если вы приобрели квартиру в 2026 году и решили продать её в 2026 году же, срок владения составляет 0 лет. Значит, обязаны уплатить НДФЛ.
Как рассчитать налог
Формула
НДФЛ = (Доход от продажи – Налоговый вычет) × Ставка
- Доход от продажи – цена, указанная в договоре, но не ниже 70 % кадастровой стоимости (ст. 214.10 НК РФ).
- Налоговый вычет – либо фиксированный 1 млн руб., либо документально подтверждённые расходы на покупку этой же квартиры.
- Ставка – 13 %, если доход до 2,4 млн руб. в год; 15 % с превышения.
Пример 1 – вычет 1 млн руб.
Квартира продана за 4 000 000 ₽, кадастровая стоимость 3 500 000 ₽.
Налоговая база: 4 000 000 – 1 000 000 = 3 000 000 ₽.
НДФЛ: 3 000 000 × 13 % = 390 000 ₽.
Пример 2 – вычет расходов
Купили за 3 800 000 ₽, продаём за 4 000 000 ₽. Имеются чеки и договор.
Налоговая база: 4 000 000 – 3 800 000 = 200 000 ₽.
НДФЛ: 200 000 × 13 % = 26 000 ₽.
Как не платить налог или уменьшить его
Подождать минимальный срок
Самый простой способ – держать квартиру 3 или 5 лет. После этого срока продажа полностью освобождается от НДФЛ.
Использовать налоговый вычет 1 млн руб.
Если документы о покупке утеряны или квартира дешёвая, выгодно применить вычет 1 000 000 ₽.
Заявить расходы на покупку
Если покупная цена выше 1 млн руб. и есть документы, используйте вычет расходов. Он позволяет уменьшить базу почти до нуля.
Имущественный вычет при покупке новой квартиры
Если в том же году вы покупаете новое жильё (или в следующем), можно зачесть возврат НДФЛ (до 260 000 ₽ или 520 000 ₽ при ипотеке) против налога с продажи;
Продажа долей
При продаже долей с разными датами регистрации может применяться поэтапное освобождение.
Алгоритм подачи декларации
- До 30 апреля 2027 года подать 3-НДФЛ через личный кабинет ФНС, Госуслуги или «Мой налог».
- Одновременно заявить вычет (1 млн или расходы).
- Оплатить налог до 15 июля 2027 года.
Какие документы понадобятся
- Копия договора купли-продажи.
- Копия ЕГРН (выписка о переходе права).
- Документы на расходы: договор ДДУ, чеки, банковские выписки.
- Заявление на вычет (в составе декларации).
Особые случаи
Квартира в ипотеке
Даже если квартира в залоге у банка, налог рассчитывается от всей суммы дохода. Переплату процентов по ипотеке в расходы не включают, но можно получить имущественный вычет процентов отдельно.
Доля несовершеннолетнего
Родители подают декларацию за ребёнка, но используют те же вычеты.
Несколько объектов в один год
Вычет 1 млн руб. предоставляется на все объекты в совокупности, поэтому при продаже двух квартир за год делите сумму пропорционально.
Ответы на популярные вопросы
Вопрос: Продал квартиру за 900 000 ₽, купленную в 2026 году. Нужно ли платить налог?
Ответ: Да, но применив вычет 1 млн руб., налоговая база уйдёт в минус (0 ₽ к уплате), а декларацию подать всё равно нужно.
Вопрос: Как быть, если кадастровая стоимость выше цены в договоре?
Ответ: Налоговая посчитает 70 % кадастровой стоимости как минимально возможный доход.
- ✅ Определите, сколько лет квартира была в собственности.
- ✅ Если меньше 3/5 лет – рассчитайте налог по формуле.
- ✅ Выберите выгодный вычет: 1 млн ₽ или расходы.
- ✅ Соберите пакет документов.
- ✅ Подайте 3-НДФЛ до и оплатите до .
Главное: даже если квартира продана в год покупки, законно уменьшить или полностью «обнулить» НДФЛ можно через вычеты. Грамотный расчёт поможет оставить деньги в кармане, а не отдать их налоговой!