Недвижимость, полученная в дар от родителей, детей, братьев или сестёр,, распространённый способ передачи имущества внутри семьи. Однако если после дарения вы решите продать квартиру, возникает вопрос: нужно ли платить налог на доходы физических лиц (НДФЛ), и как правильно рассчитать срок владения? Разберёмся вместе с экспертами и актуальными нормами Налогового кодекса РФ на 2026 год.
Кратко о главном
- 0 ₽ НДФЛ — если между дарением и продажей прошло 3 года (при дарении от близкого родственника).
- 0 ₽ НДФЛ — если срок владения ≥ 5 лет и квартира была единственным жильём продавца.
- Имущественный вычет 1 000 000 ₽ или расходы на покупку/строительство помогут снизить налог, если воспользоваться льготным сроком нельзя.
Кто считается «близким родственником» по закону
Согласно ст. 14 Семейного кодекса РФ к близким родственникам относятся:
- Родители и дети (включая усыновлённых).
- Дед, бабка и внуки.
- Родные братья и сёстры (полные и неполные).
ВАЖНО: супруги НЕ считаются близкими родственниками в данном контексте — налоги будут рассчитываться по общим правилам.
Минимальный срок владения при дарении от родственника
| Тип получателя | Минимальный срок | Нужно ли платить НДФЛ при продаже раньше срока? |
|---|---|---|
| Близкий родственник | 3 года (36 мес.) | Да, если продать раньше 3 лет |
| Остальные (дальние родственники, посторонние) | 5 лет (60 мес.) | Да, если продать раньше 5 лет |
Отсчёт идёт с даты регистрации перехода права собственности в Росреестре.
Как рассчитать налог, если продать раньше 3 лет
Формула:
НДФЛ = (Цена продажи – Налоговый вычет) × 13%
Выбор вычета:
- 1 000 000 ₽ — имущественный вычет (п. 1 п. 2 ст. 220 НК РФ).
- Документированные расходы дарителя на приобретение/строительство квартиры (если они сохранились и подтверждены).
Пример:
Цена продажи: 5 300 000 ₽.
Налог без вычета: 5 300 000 × 13 % = 689 000 ₽.
С вычетом 1 000 000 ₽: (5 300 000 – 1 000 000) × 13 % = 559 000 ₽.
Нулевая декларация: когда не надо ни подавать 3-НДФЛ
Если после дарения и последующей продажи:
- Прошло ≥ 3 лет (от близкого родственника);
- Квартира была единственным жильём продавца (и срок ≥ 3 лет);
- Цена продажи ≤ 1 000 000 ₽ и не превышает вычет;
— то ничего платить не нужно, и декларацию можно не подавать (письмо ФНС РФ от № БС-4-11/4284@).
Алгоритм действий при продаже
- Проверьте срок владения через Росреестр или выписку ЕГРН.
- Определите выгодный вычет: 1 000 000 ₽ или расходы дарителя.
- Заполните 3-НДФЛ до 30 апреля следующего года через Личный кабинет ФНС.
- Уплатите налог до 15 июля (если он начислен).
Частые ошибки
- Неправильный отсчёт срока — считаем с даты регистрации, а не даты договора дарения.
- Игнорирование единственного жилья — если у вас есть другая квартия, льготный срок становится 5 лет.
- Скрытие реальной цены, ФНС сравнивает цену с кадастровой стоимостью (коэффициент 0,7). При занижении налог всё равно начислят.
Проверьте себя: короткий чек-лист
- Я получил квартиру от родителей/детей/дедушки/бабушки/брата/сестры ✔️
- Прошло ≥ 36 месяцев с даты регистрации права ✔️
- Это единственное жильё (или срок ≥ 5 лет) ✔️
Если все пункты «да», налог = 0 ₽. Если хотя бы один «нет», переходите к расчёту с вычетом.
Где получить подробную консультацию
- Личный кабинет ФНС → «Обратиться в ФНС» → «Консультация по НДФЛ».
- Бесплатный звонок ФНС: ###-###-####.
- Онлайн-консультация налогового юриста на сайте nalog.ru.