Граждане привыкли видеть объявления «продаёт собственник», но на рынке всё чаще встречаются предложения от ООО, АО, индивидуальных предпринимателей и застройщиков. Сделки с юридическим лицом имеют свои преимущества (чистая история, юридические гарантии), однако тают и особенности налогообложения, которые влияют на конечную цену квартиры и сроки закрытия сделки; Ниже ― разбор актуальных правил на 20 апреля 2026 года.

Кто продаёт: основные типы юрлиц

• Застройщик или девелопер — первичное жильё по ДДУ (договор долевого участия).
• Инвестиционные компании — скупают квартиры «в коробке» и перепродают готовыми.
• Девелоперские холдинги — собственники множества объектов, использующие УСН или ОСНО.
• ООО «одноквартирники», созданы специально под перепродажу одного объекта.

Какие налоги платит юрлицо при продаже квартиры

Если компания применяет Общую систему налогообложения (ОСНО)

НДС 20 % — добавляется к цене квартиры, если объект признаётся «товаром» (например, куплен для перепродажи).
Налог на прибыль 20 % — начисляется на разницу между ценой продажи и первоначальной стоимостью плюс расходы (эскроу-счета, комиссии, ремонт).
Пример: квартира куплена юрлицом за 4 млн ₽ и продаётся за 5 млн ₽. Прибыль 1 млн ₽ → 200 тыс. ₽ налог на прибыль + 200 тыс. ₽ НДС.

Упрощённая система (УСН)

• «Доходы» 6 % — налог берут с всей выручки, расходы не учитываются.
• «Доходы минус расходы» 15 %, налог на чистую прибыль.

Важно: УСН освобождает от НДС, но покупатель-физлицо не может заявить вычет по НДС, поскольку его нет в чеке.

Как налоги влияют на цену для покупателя

Юрлицо, закладывая налоги в цену, делает квартиру дороже на 3-12 % по сравнению с рыночной ценой «от физлица». Умные покупатели торгуются именно «с учётом НДС/прибыли». Пример: цена 5 млн ₽, НДС 20 % — 833 тыс. ₽. Если договориться «без НДС», продавец может снизить цену до 4,17 млн ₽, сохранив себе ту же маржу.

Продажа «вне бизнеса»: когда юрлицо продаёт личное имущество

Если компания владела квартирой более пяти лет и докажет, что объект использовался не для извлечения прибыли, НДС и налог на прибыль не начисляются. Однако ФНС может оспорить статус «не для бизнеса», особенно если квартира была куплена по договору поставки или поступила в счёт долга.

Риски покупателя при сделке с юрлицом

1. Обременения/залоги банка — требуйте выписку ЕГРН и справку об отсутствии залогов.
2. Недоимки по налогам юрлица, проверьте карточку компании на сайте ФНС (service.nalog.ru/ul-info).
3. Фиктивное банкротство продавца — до регистрации перехода права собственности юрлицо может подать заявление о банкротстве. Используйте нотариальное escrow.

Алгоритм проверки сделки «юрлицо → физлицо»

1. Запросите учредительные документы (устав, приказ о назначении директора).
2. Убедитесь, что директор действует по доверенности (если не явился лично).
3. Проверьте обязательства по НДС и налогу на прибыль в последней декларации.
4. Подпишите предварительный договор купли-продажи и внесите задаток на эскроу-счёт.
5. Выдайте аккредитив в банке до момента регистрации права собственности.

Примеры расчёта налогов в 2026 году

Пример 1. УСН 6 %

ООО «Дом-Инвест» купило квартиру за 4 млн ₽ и продаёт за 5 млн ₽.
Налог: 5 000 000 × 6 % = 300 тыс. ₽.
Чистая прибыль: 5 000 000 − 4 000 000 − 300 000 = 700 тыс. ₽.

Пример 2. ОСНО

АО «Мегастрой» купило квартиру за 4 млн ₽, потратилось на ремонт 300 тыс. ₽ и продаёт за 5 млн ₽.
НДС: (5 000 000 − 4 000 000) × 20/120 ≈ 166,7 тыс. ₽.
Налог на прибыль: (5 000 000 − 4 000 000 − 300 000 − 166 700) × 20 % ≈ 106,7 тыс. ₽.

Как покупатель может сэкономить

• Требовать двух цен: с НДС и без. Часто компании молча соглашаются дать скидку, если покупатель не претендует на «входной» НДС.
• Оформлять сделку через агентство недвижимости с аккредитивом — снижает риски и позволяет «выбить» бонусы (оплата госпошлин за счёт продавца).
• Использовать ипотечные программы с господдержкой 0,1-0,3 % — банки охотнее работают с «белыми» юрлицами.

Госпошлины и сроки в 2026 году

1. Покупателю: всегда требуйте выписку из ЕГРЮЛ и ЕГРН, просите «коробочную» цену без НДС.
2. Продавцу-юрлицу: используйте УСН 15 % при марже > 25 %, ОСНО — при больших расходах на НДС-кредит.
3. Оба: закрывайте сделку в Росреестре онлайн через МФЦ или нотариуса — сроки минимальны, а риски сведены к нулю.

Дата актуальности: 20 апреля 2026 года. Перед сделкой проконсультируйтесь с юристом и налоговым консультантом.