Если вы индивидуальный предприниматель и хотите продавать квартиры «по-белому», то первое, что необходимо сделать — правильно выбрать коды ОКВЭД. От этих цифр зависит, как именно налоговая будет трактовать вашу деятельность и какие налоги придётся платить.
Основной ОКВЭД для продажи квартир
Согласно последним разъяснениям Минфина РФ (письмо от ), если вы продаёте недвижимость, которая числится в вашей собственности, доходы от такой реализации относятся к тем кодам ОКВЭД, которые вы указали в ЕГРИП при регистрации ИП.
Рекомендуемые коды ОКВЭД 2:
- 68.10.1, Покупка и продажа собственного недвижимого имущества.
- 68.10.2 — Аренда и управление собственным или арендованным недвижимым имуществом.
- 46.90 — Оптовая торговля прочими товарами (если вы закупаете квартиры «оптом» у застройщиков и перепродаёте).
Важно: код 68.10.1 подходит только если объект недвижимости числится в собственности ИП. Если вы продаёте квартиру, которая оформлена на физическое лицо, налоговая может квалифицировать это как «стихийную» предпринимательскую деятельность и начислить недоимку.
УСН и налоги при продаже квартир
Если ИП находится на упрощёнке (УСН «доходы» или «доходы минус расходы»), то:
- 6 % от всей выручки при УСН «доходы».
- 15 % от разницы между доходами и расходами при УСН «доходы минус расходы».
Однако при продаже недвижимости есть подводный камень. Налоговая может посчитать, что вы занимаетесь «операциями с недвижимостью» как основным бизнесом. В этом случае вам могут:
- отказать в применении УСН к данному доходу;
- потребовать уплатить НДФЛ 13 % по правилам, предусмотренным для физлиц;
- начислить пени и штрафы за неправильную квалификацию дохода.
Как минимизировать риски
Чтобы не попасть в «тёмную зону»:
- Внесите нужные коды ОКВЭД в ЕГРИП заранее.
Это можно сделать через сервис nalog.gov.ru, раздел «Регистрация ИП / Внесение изменений». - Ведите раздельный учёт:
квартиры, купленные для перепродажи, учитывайте на счёте 41 «Товары»;
квартиры, купленные для аренды, на счёте 01 «Основные средства». - Фиксируйте срок владения:
если объект был в собственности ИП более трёх (с 2022 г. — пяти) лет, возможно освобождение от НДФЛ.
Пошаговая инструкция: как добавить ОКВЭД на impots.gouv.fr (аналог для российских пользователей — сервис ФНС)
Французский impots.gouv.fr здесь не пригодится, поэтому приведём аналогичные шаги для российской ФНС:
- Авторизуйтесь на nalog.gov.ru через сервис «Госуслуг» или ЭЦП.
- Перейдите в «Личный кабинет ИП» → «Регистрация и внесение изменений» → «Сведения о видах экономической деятельности».
- Нажмите «Добавить ОКВЭД», выберите коды 68.10.1 и 68.10.2.
- Оплатите госпошлину 800 ₽ (если вносите изменения онлайн, 560 ₽ со скидкой 30 %).
- Через 3–5 рабочих дня получите выписку ЕГРИП с новыми кодами.
Примеры из практики
Ситуация 1
ИП Петров зарегистрировал код 68.10.1 и продал квартиру, которую держал в собственности 4 года. Доход, 5 000 000 ₽, расходы — 3 500 000 ₽. ИП применяет УСН 15 %. Налог составит: (5 000 000 – 3 500 000) × 15 % = 225 000 ₽. Налоговая не оспаривает квалификацию дохода, так как код подтверждает вид деятельности.
Ситуация 2
ИП Иванов продал квартиру без указания нужного кода. Налоговая квалифицировала договор как «гражданско-правовой» и потребовала доплатить НДФЛ 13 % с 5 000 000 ₽ (650 000 ₽) плюс пени и штрафы.
Чек-лист перед продажей квартиры через ИП
- ✅ Код 68.10.1 есть в ЕГРИП?
- ✅ Квартира оформлена на ИП (не на физлицо)?
- ✅ Веду раздельный учёт «товаров» и «основных средств»?
- ✅ Срок владения более 3–5 лет? Возможно освобождение от НДФЛ.
- ✅ Сохраняю все договоры и платёжные документы?
Правильный выбор ОКВЭД 68.10.1 и внимательное ведение учёта позволяют ИП безопасно продавать квартиры и не переплачивать налоги. Оформите коды заранее, ведите раздельный учёт и консультируйтесь с бухгалтером при крупных сделках.
Дата актуализации: