С 1 января 2026 года в России действуют обновлённые правила освобождения от НДФЛ при продаже недвижимости. Их нужно знать всем‚ кто планирует избавиться от квартиры‚ дома или доли в 2026-м и позже. Ниже — подробная инструкция‚ когда именно вы можете продать жилье и не заплатить ни рубля налога.
Классическое правило «минимального срока»
Налоговый кодекс РФ определяет непрерывное владение как период‚ в течение которого недвижимость была записана на вас в ЕГРН без единого дня перерыва. Если вы хотите воспользоваться «классическим» освобождением‚ соблюдайте срок:
- 5 лет, для квартир‚ полученных по договору купли-продажи‚ свободной приватизации‚ реновации или инвестиционному договору.
- 3 года — для жилья‚ полученного:
- в наследство или по договору дарения от близкого родственника;
- в результате приватизации;
- по договору пожизненного содержания.
Если вы продадите объект ровно по истечении трёх или пяти лет‚ налога не будет. Главное — не продавать раньше указанной даты.
Новое с 2026 года: «семейное» освобождение
Кто попадает под льготу
Госдума внесла поправки в Налоговый кодекс‚ которые позволяют семьям с детьми продавать квартиру и не платить НДФЛ независимо от срока владения. Под льготу попадают:
- Семьи‚ где на момент сделки есть два и более несовершеннолетних детей.
- Семьи‚ где есть ребёнок-инвалид любого возраста.
- Семьи‚ где второй родитель официально умер‚ а на иждивении остались дети.
Основные условия
- Продаваемое жилье должно быть единственным на семью на дату сделки.
- В течение 12 месяцев после продажи семья обязана купить новое жильё (на ту же сумму или больше).
- Новая покупка должна быть оформлена на родителей или детей (можно в долях).
- Если условие о покупке не выполнено‚ налог придётся заплатить и подать «уточнёнку».
Важно! Льгота распространяется только на одну квартиру (или дом) за налоговый период. Если вы продаёте несколько объектов — остальные облагаются по общим правилам.
Калькуляция: как проверить‚ платить или нет
Ниже простая схема‚ которую запомнят даже те‚ кто далёк от бухгалтерии:
- Определите дату регистрации права — день‚ когда квартира была оформлена на вас в ЕГРН.
- Считайте срок до даты договора купли-продажи (не до подписания‚ а именно до регистрации перехода права).
- Проверьте льготу: если у вас есть дети и вы соответствуете новым правилам‚ срок не имеет значения.
- Если срок не выдержан и льгот нет‚ примените вычет 1 млн рублей или уменьшите доход на документальные расходы (чек за покупку‚ ремонт и прочие).
Примеры из жизни
Пример 1. Классический срок
Иван купил квартиру 01 марта 2021 года. Продаёт 01 марта 2026. Срок владения — 5 лет. Налога нет.
Пример 2. Семья с детьми
Мария и Алексей имеют троих детей и единственную квартиру. Продают её в январе 2026 и покупают дом в рамках этой же сделки. Налога нет‚ несмотря на то‚ что квартира была куплена в 2023 году.
Пример 3. Не выполнено условие покупки
Михаил продал квартиру в мае 2026‚ получил вычет «семей с детьми»‚ но новое жильё не купил до мая 2027. ФНС потребует доплатить НДФЛ и пени.
Алгоритм действий перед продажей
- Сходите в МФЦ или закажите выписку из ЕГРН — убедитесь‚ что дата регистрации права позволяет вам воспользоваться сроком.
- Уточните статус семьи: рождение или усыновление ребёнка может сразу дать льготу.
- Запаситесь документами:
- свидетельства о рождении детей/справка об инвалидности;
- договор купли-продажи и выписки ЕГРН на старое и новое жильё;
- чеки и квитанции‚ если будете применять вычет на расходы.
- Напишите заявление на льготу вместе с декларацией 3-НДФЛ (если требуется).
Частые ошибки
- Путаница в датах. Некоторые считают срок с даты договора долевого участия‚ а не с регистрации права.
- Покупка на третье лицо. Льгота не распространяется‚ если новое жильё оформлено на бабушку или дядю.
- «Перерыв» в собственности. Даже однодневный выход из реестра обнуляет весь срок.
В 2026-м году в России продать квартиру без налога можно:
- Если владеете ею 3 или 5 лет без перерыва.
- Если вы семья с детьми и выполнили условие покупки нового жилья в течение 12 месяцев.
- Если применяете имущественный вычет или уменьшаете доход на расходы (если не попадаете ни под один пункт выше).
Не забывайте: всегда проверяйте свою ситуацию индивидуально. Лучше один раз проконсультироваться с налоговым юристом‚ чем потом платить штрафы и пени.
Дата публикации: 20 апреля 2026 г.