Актуально на 20 апреля 2026 г․ Рынок жилья вступил в новый налоговый сезон: ставки, льготы и сроки снова корректируються․ В этой статье мы собрали все ключевые изменения, которые касаются продажи квартир в 2026 году, и рассказываем, как минимизировать налоги или не платить их вовсе․

Какие налоги придётся заплатить при продаже квартиры в 2026 году

При продаже недвижимости физлицо может столкнуться с двумя видами налогов:

• НДФЛ (налог на доходы физических лиц) — основной платёж, который рассчитывает сам продавец;
• Имущественный налог (ежегодный) — если квартира находилась во владении часть года, последний расчёт придёт за полный период владения․

Ставка НДФЛ в 2026 году: прогрессивная шкала

С 2026 года в России действует прогрессивная шкала НДФЛ:

1. 13 % — на доход до 5 млн ₽ в год;
2. 15 % — на доход свыше 5 млн ₽ в год;
3. 15–22 % — для сверхвысоких доходов (применяется редко, в основном к инвестиционным сделкам)․

Как рассчитать налоговую базу

База = цена продажи – документальные расходы на приобретение – вычеты․
Если документы на покупку утеряны или квартира досталась в наследство/дар, можно применить фиксированный вычет 1 млн ₽․

Когда можно не платить НДФЛ при продаже квартиры в 2026 году

Минимальный срок владения

Новые льготы 2026 года

Федеральный закон № 389-ФЗ ввёл расширенные категории освобождения:

• Семьи с детьми-инвалидами любого возраста — полное освобождение от НДФЛ при продаже любой квартиры, если средства направляются на улучшение жилищных условий в течение 1 года;
• Семьи, где второй родитель официально признан инвалидом I или II группы, те же условия;
• Единственное жильё — если к у продавца не было другой доли/квартиры, достаточно 3 лет владения․

Пример расчёта без налога

Ивановы в 2021 году получили квартиру в наследство․ В марте 2026 года продали её за 6 млн ₽ и через 8 месяцев купили новую за 7 млн ₽․
Срок владения 5 лет → освобождение по наследству․ НДФЛ = 0 ₽․

Как подать декларацию и уплатить налог

Сроки

• До 30 апреля 2027 года — подать 3-НДФЛ за сделки 2026 года;
• До 15 июля 2027 года — уплатить рассчитанный налог․

Способы подачи

1. Лично в ИФНС по месту регистрации;
2. Через «Личный кабинет налогоплательщика» на nalog․ru (электронная подпись или Госуслуги);
3. Через МФЦ (не во всех регионах)․

Какие документы приложить

• ДКП или ДДУ (копия);
• Выписка из ЕГРН;
• Документы на покупку (если заявляете расходы);
• Справка 2-НДФЛ (если продаёте долю в доле и есть вычеты);
• Свидетельство о праве на льготу (для семей с инвалидами)․

Повлияет ли рост НДС 2026 года на рынок жилья

В 2026 году ставка НДС осталась прежней 20 %, но повышение до 22 % обсуждается на 2027 год․ Прогнозы:

• Новостройки могут подорожать на 2–4 % ещё до официального повышения;
• «Вторичка» чувствует косвенное давление: продавцы закладывают рост затрат в цену;
• Ипотечные ставки остаются фактором № 1; НДС пока вторичен․

Чек-лист продавца квартиры в 2026 году

1. Определите срок владения и способ получения квартиры;
2. Проверьте льготу (семья с инвалидом, единственное жильё);
3. Рассчитайте налог двумя способами: «(цена – расходы) × ставка» и «(цена – 1 млн ₽) × ставка»;
4. Выберите выгодный вариант;
5. Соберите документы и подайте 3-НДФЛ онлайн до ;
6. Оплатите налог до (если к платежу)․

Частые ошибки

Краткий вывод

В 2026 году главное правило: чем раньше вы проверите срок владения и льготы, тем меньше шансов заплатить лишнего․ Новые категории освобождения затрагивают тысячи семей, а онлайн-сервисы ФНС позволяют подать декларацию за 15 минут․

Запомните даты: 30 апреля 2027 г․ и 15 июля 2027 г․ — ваши главные ориентиры․

Если остались вопросы, консультируйтесь с налоговым юристом, особенно при суммах выше 5 млн ₽ и сложных схемах долевого участия․