С 2026 года правила налогообложения доходов от продажи недвижимости в России претерпели ряд изменений․ Чтобы не столкнуться с неожиданными счетами от ФНС, важно заранее знать, когда налог платить не нужно, а в каких случаях придётся отчислить 13 % (или 15 % для доходов сверх 2,4 млн ₽ за год)․
Минимальный срок владения: когда налога нет
- 5 лет — базовый «безналоговый» период, если квартира приобретена по договору купли-продажи или долевому участию после ․
- 3 года, сокращённый срок, если:
- жилье получено по наследству или в дар от близкого родственника;
- квартира была приватизирована;
- используется программа «семейная ипотека» (льгота сохраняется при параллельной покупке новой квартиры)․
Важный нюанс: период считается с даты, указанной в ЕГРН (выписка о правах), а не с даты ДКП․ Для наследства — с даты открытия наследства (смерть наследодателя)․
Если срок владения меньше минимального
Придётся платить НДФЛ, но есть два легальных способа снизить платёж․
2․1 Вычет в размере 1 млн рублей
Вычет предоставляется раз в год на все продаваемые объекты недвижимости в совокупности․ Пример:
- Продали квартиру за 3 000 000 ₽․
- Вычет = 1 000 000 ₽․
- Налог = 13 % × (3 000 000 – 1 000 000) = 260 000 ₽․
2․2 Уменьшение дохода на расходы
Можно задокументировать фактические расходы на покупку (ДКП, ипотечные проценты, нотариальные услуги, ремонт) и вычесть их из дохода продажи․ Пример:
- Купили квартиру в 2024 году за 2 500 000 ₽․
- Продали в 2026 году за 3 000 000 ₽․
- Налогооблагаемая база = 3 000 000 – 2 500 000 = 500 000 ₽․
- Налог = 13 % × 500 000 = 65 000 ₽․
Если расходы выше дохода — налог = 0 ₽․
Как подать декларацию
Не позднее 30 апреля года, следующего за годом продажи, нужно:
- Заполнить форму 3-НДФЛ в личном кабинете ФНС или через «Декларацию» ФНС․
- Приложить:
- ДКП продажи (копия)․
- ДКП покупки или иные документы о расходах․
- Выписку ЕГРН (подтверждает дату права)․
- Уплатить налог до 15 июля․
Особые случаи
4․1 Продажа доли
Для долей в имуществе вычет 1 млн ₽ распределяется пропорционально доле․ Если продаёте долю по отдельному ДКП, вычет предоставляется каждому продавцу в полном объёме 1 млн ₽․
4․2 Супруги и совместное владение
Если квартира находится в совместной собственности супругов, налог делится между ними пропорционально их долям (если доли не определены, то 50/50)․
4․3 Материнский капитал
Субсидии и материнский капитал не уменьшают расходы, но если квартира куплена с их участием, сумма материнского капитала вычитается из расходов․
Планируемые изменения в 2026–2027 гг․
- Индексация вычета: правительство рассматривает повышение суммы вычета до 1,5 млн ₽ с 2027 года․
- Внедрение «цифрового аванса»: ФНС может автоматически рассчитывать налог при продаже и удерживать его через нотариуса (эксперимент в трёх регионах уже запущен)․
Чек-лист перед продажей
- Проверьте дату регистрации права в ЕГРН․
- Сравните цену продажи с кадастровой: если она < 70 % кадастровой, налог считается от 70 % кадастровой․
- Выберите оптимальный способ экономии (вычет или расходы)․
- Подготовьте документы заранее (чеки, договоры, справки)․