В 2021 году продать коммерческую недвижимость, находящуюся в собственности физического лица, можно двумя основными способами: как «частное лицо» или как «бывший индивидуальный предприниматель». От выбранного статуса зависит, какие налоги придется заплатить, какую отчетность подать и какие документы сохранить. Ниже — подробная инструкция по всем нюансам.

Какие налоги могут возникнуть

• НДФЛ 13 %, если вы продаете объект как обычный гражданин.
• НДФЛ 13–15 % — если вы были зарегистрированы как ИП на ОСНО и продажа произошла уже после закрытия ИП.
• УСН 6 % или 15 % — применяется при условии, что помещение использовалось в предпринимательской деятельности и продажа оформляется «по-старому» как ИП (режим УСН еще не снят).
• НДС 20 % — возникает только у ИП на ОСНО или у юрлиц, но не у «чистого» физлица.

Продажа после закрытия ИП через 5 лет владения

Часто встречается ситуация: человек купил помещение как ИП на УСН, сдавал его в аренду, потом закрыл предпринимательство и спустя 5 лет решил продать объект. Что будет с налогом?

1. Если после закрытия ИП прошло более 3 лет и помещение не числится в «используемых в бизнесе» активах, то НДФЛ не платится: достаточно указать в договоре купли-продажи цену ≥ 70 % кадастровой стоимости (п. 17.1 ст. 217 НК РФ).
2. Если чётко доказано, что объект использовался в предпринимательской деятельности (арендные договоры, налоговые декларации ИП, КУДиР), то льгота не действует. В этом случае:
   • доход облагается по ставке 13 % (НДФЛ) без права на «пятилетнее» освобождение;
   • возможно уменьшение базы на фактические расходы покупки (п. 2 ст. 220 НК РФ).

Как рассчитывается НДФЛ для «чистого» физлица

Формула простая:

НДФЛ = (Цена продажи − Документированные расходы на покупку) × 13 %

Пример: купили помещение за 2 000 000 ₽, продаем за 3 000 000 ₽.

• Налоговая база = 3 000 000 − 2 000 000 = 1 000 000 ₽.
• НДФЛ = 1 000 000 × 13 % = 130 000 ₽.

Если документов о покупке нет, можно использовать имущественный вычет 1 000 000 ₽, но не более фактической прибыли.

Нюансы применения УСН «доходы» или «доходы-расходы»

Если вы всё ещё числитесь ИП на УСН и продаете объект как «актив» вашего бизнеса:

• для УСН 6 %: налог = 6 % от всей выручки;
• для УСН 15 %: налог = 15 % от прибыли (выручка − расходы).

Важно: чтобы применять УСН, помещение должно числиться в ОКОФ вашего ИП. В противном случае ФНС может переквалифицировать доход на НДФЛ 13 %.

Порядок действий при продаже

1. Определите свой статус: «частное лицо», «действующий ИП» или «бывший ИП».
2. Соберите документы:
   • договор купли-продажи при покупке;
   • акт приёма-передачи, платёжные поручения;
   • КУДиР и декларации ИП (если применялся УСН);
   • договоры аренды, выписки из ЕГРН.
3. Подайте 3-НДФЛ (для физлица) или декларацию УСН (для ИП) не позднее 30 апреля следующего года.
4. Уплатите налог до 15 июля.
5. Закройте сделку у нотариуса (обязательно с 2021 г. при кадастровой стоимости ≥ 3 млн ₽).

Частые ошибки

• Игнорирование арендной истории. Если в ЕГРН есть записи «вид разрешённого использования — торговля», а вы утверждаете, что «просто хранил вещи», налоговая может оспорить льготу.
• Заниженная цена в договоре. Если цена < 70 % кадастровой, ФНС доначислит НДФЛ по кадастру.
• Отсутствие первички. Без подтверждения расходов можно забыть о вычете.

*С 2016 г. для нежилых объектов льгота действует после 3 лет владения при дарении/наследовании или 5 лет при покупке.

Практический чек-лист перед сделкой

1. Проверьте кадастровую стоимость на rosreestr.gov.ru.
2. Сравните цену договора с 70 % кадастровой.
3. Соберите документы расходов (ДДУ, акты, чеки).
4. Если ИП закрыт, скачайте из ФНС справку о снятии с учета.
5. Закажите выписку ЕГРН с историей переходов прав.
6. Установите дату первоначальной постановки на кадастровый учет (начало владения).

Важно! Все расчёты приведены по ставкам 2021 года, но принципы сохраняются и в 2025–2026 гг. Перед сделкой сверяйте актуальные ставки на сайте ФНС или у специалиста по налогам.