Важно! Данная статья написана с учётом законодательства Российской Федерации, действовавшего на 2020 год (включая последние изменения, вступившие в силу до ). При использовании сведений на 2026 год рекомендуется перепроверить актуальность норм.
Объект сделки: что считается «коммерческой недвижимостью»
Коммерческая недвижимость физического лица — это здания, помещения или доли в них, которые:
- Используются исключительно для предпринимательской деятельности (например, магазин, офис, склад);
- Не являются объектом жилого фонда и не зарегистрированы в ЕГРН как жилые;
- Могут находиться в собственности как ИП, так и непредпринимателя.
Основные налоги при продаже
НДФЛ (подоходный налог)
При продаже коммерческой недвижимости физлицо уплачивает НДФЛ по ставке:
- 13 % — для налоговых резидентов РФ (если продавец провёл в России ≥ 183 дней в году продажи);
- 30 % — для нерезидентов.
Когда налог не платится (освобождение по сроку владения)
- Минимальный срок владения 3 года даётся, если:
- Объект был получен по наследству или в дар от члена семи;
- Объект был приватизирован;
- Объект получён по договору пожизненного содержания.
- Минимальный срок владения 5 лет — во всех остальных случаях, включая покупку на рынке.
Исключение: если в ЕГРН помещение числится «жилым», но фактически использовалось в бизнесе, Минфин (письмо № 03-04-05/45868 от ) разрешил применять 3-летний срок, если есть документы о переустройстве в нежилое до момента продажи.
НДС
Физическое лицо не является плательщиком НДС, если не состоит на учёте в качестве ИП и не применяет общий режим налогообложения. Поэтому при продаже коммерческой недвижимости:
- НДС не начисляется;
- В договоре купли-продажи проставляется отметка «Без НДС»;
- Покупатель не имеет права на вычет (т.к. продавец не выставляет счёт-фактуру).
Если продавец — ИП на ОСНО, то НДС при продаже объекта предпринимательской деятельности:
- Рассчитывается от разницы между ценой продажи и остаточной стоимостью (п. 3 ст. 154 НК РФ);
- Декларируется в декларации по НДС за квартал продажи;
- Оплата — не позднее 25-го числа месяца, следующего за кварталом.
Уменьшение налогооблагаемой базы
Имущественный налоговый вычет
Физлицо может уменьшить полученный доход:
- Либо на 1 000 000 рублей (фиксированный вычет по всем объектам недвижимости, проданным в течение года);
- Либо на документально подтвержденные расходы на приобретение (договор купли-продажи, платежные поручения, квитанции на ремонт и т. д.).
Пример:
Продал офис за 7 000 000 руб., купленный в 2018 году за 5 200 000 руб. Налог составит: (7 000 000 – 5 200 000) × 13 % = 234 000 руб.
Уменьшение для ИП на УСН «Доходы минус расходы»
Если объект числится в предпринимательских активах:
- Доход от продажи включается в налоговую базу УСН;
- Можно вычесть незавершённые расходы по модернизации и остаточную стоимость по данным учёта.
Алгоритм действий продавца
- Проверить срок владения в ЕГРН-выписке.
- Определить налоговый режим (обычное физлицо или ИП).
- Выбрать выгодный способ уменьшения базы (вычет 1 млн ₽ или расходы).
- Подать 3-НДФЛ до 30 апреля года, следующего за годом продажи.
- Оплатить налог до 15 июля.
Частые ошибки
- Перевод объекта из «личного» в «предпринимательский» фонд в день продажи не освобождает от НДФЛ, но создаёт риск доначисления НДС для ИП на ОСНО.
- Неучтённая переоценка при УСН может увеличить налоговую базу.
- Отсутствие документов на первоначальные расходы лишает права на вычет.
В 2020 году физическое лицо при продаже коммерческой недвижимости, как правило, платит только НДФЛ 13 % (или 30 %), если не вышел минимальный срок владения. НДС возникает только у ИП на ОСНО, при этом база рассчитывается по специальным правилам. Правильное оформление документов и своевременная подача декларации позволяют избежать штрафов и пени.
Дисклеймер: перед заключением сделки проконсультируйтесь с квалифицированным налоговым консультантом — нюансы могут измениться с учётом новых законов.