Продажа старой квартиры и одновременная покупка новой — распространённый сценарий, особенно при «смене жилья» на более просторное или улучшенное. Если обе сделки происходят в одном календарном году, у налогоплательщика возникает право на два взаимосвязанных вычета и, при соблюдении условий,, на взаимозачёт налога. Ниже — подробный пример, формулы, сроки и алгоритм действий.

Ключевые термины и льготы

• Вычет при продаже, имущественный налоговый вычет по доходу от продажи недвижимости (ст. 220 НК РФ). Размер ограничен:
  ー либо 1 000 000 ₽ без подтверждения расходов,
  ー либо сумме фактических расходов на приобретение проданной квартиры (что выгоднее, если есть документы).
• Вычет при покупке — имущественный вычет по расходам на приобретение новой квартиры. Максимум 2 000 000 ₽.
• Взаимозачёт, уменьшение налога с продажи на сумму вычета по покупке в том же году.

Пошаговый пример: 2025 год

Исходные данные

Расчёт налога с продажи

Доход от продажи: 4 500 000 ₽
Вычет по расходам: 3 200 000 ₽
Налогооблагаемая база: 4 500 000 – 3 200 000 = 1 300 000 ₽
Налог 13 %: 1 300 000 × 13 % = 169 000 ₽

Вычет по покупке новой квартиры

Максимально возможный вычет: 2 000 000 ₽
Возврат налога: 2 000 000 × 13 % = 260 000 ₽

Взаимозачёт

Поскольку обе сделки совершены в 2025 году, можно заявить взаимозачёт:

1. Налог к уплате: 169 000 ₽
2. Вычет при покупке (возврат): 260 000 ₽

Как подать декларацию 3-НДФЛ

Сроки

• Формально декларация подаётся до 30 апреля следующего года (в нашем примере — до ).
• Но при взаимозачёте можно подать сразу после получения прав собственности и получить возврат раньше.

Необходимый пакет документов

• 3-НДФЛ (разделы 1,2, приложение 6 и 7).
• Договор купли-продажи старой квартиры.
• Документы о расходах на приобретение (ДКП 2018 г., платёжные документы).
• Договор купли-продажи новой квартиры, акт приёма-передачи.
• Выписка ЕГРН на новое жильё.
• Справка 2-НДФЛ за 2025 г. (если требуется возврат через работодателя).

Частые вопросы и подводные камни

Вопрос 1: «Что если квартира была в собственности менее 3 (или 5) лет?»

До года минимальный срок владения был 3 года. Сейчас — 5 лет, но если квартира получена по наследству, дарению от близкого родственника или приватизации, то достаточно 3 лет. В нашем примере 2018 → 2025 = 7 лет, поэтому налог с продажи можно не платить, но мы считаем худший сценарий, где налог всё-таки есть.

Вопрос 2: «Можно ли заявить вычет по покупке до фактической регистрации права?»

Нет. Право на вычет по покупке возникает только после регистрации перехода права собственности (ст. 220 НК РФ п. 3 п. 3). Поэтому одновременные сделки должны закрыться регистрацией в том же году, иначе взаимозачёт будет «разбиваться» на разные периоды.

Вопрос 3: «Если новая квартира в ипотеке, как учитывать проценты?»

Проценты по ипотеке дают дополнительный вычет до 3 000 000 ₽. Он не взаимозачитывается с налогом от продажи, но увеличивает общий объём возвращаемого НДФЛ. В декларации заполняется отдельная строка.

Алгоритм взаимозачёта «шаг за шагом»

1. Убедитесь, что оба объекта перешли в собственность в один год.
2. Соберите документы на продажу и покупку.
3. Заполните 3-НДФЛ с двумя вычетами (продажа и покупка).
4. Укажите, что налог к уплате и налог к возврату образуют взаимозачёт.
5. Подайте декларацию онлайн через Личный кабинет ФНС или лично.
6. Получите возврат на карту (срок, до 4 месяцев со дня подачи).

Примеры ошибок, которые «съедают» вычёт

• Указание «1 000 000 ₽» вместо фактических расходов, когда есть документы (теряете 286 000 ₽).
• Подписание договора покупки в декабре, а регистрация права — в январе следующего года (теряете взаимозачёт).
• Отсутствие платёжных документов по старой квартире (придётся применять только 1 000 000 ₽).

Налог к уплате: 169 000 ₽
Вычет по покупке: 260 000 ₽
К возврату: 91 000 ₽ при полном пакете документов.

Информация актуальна на . Перед подачей декларации всегда проверяйте последние изменения в НК РФ и разъяснения ФНС.