С 1 января 2020 года в Налоговый кодекс РФ внесены долгожданные изменения: срок владения единственным жильём, после которого освобождают от НДФЛ при продаже, сокращён с 5 до 3 лет. Ниже — всё, что нужно знать собственнику, чтобы воспользоваться этой льготой уже в 2021 году.
Что считается «единственным жильём» в 2021 году
Критерии единственности
- На дату государственной регистрации перехода права у продавца (и его супруга) отсутствуют другие объекты недвижимости, пригодные для постоянного проживания (квартира, доля, комната, дом, апартаменты).
- В расчёт берутся объекты в собственности на территории РФ. Зарубежная недвижимость официально не учитывается (у ФНС нет доступа к реестрам большинства стран), однако теоретический риск проверки сохраняется.
- Исключение № 1: если в течение 90 дней до продажи вы приобрели другое жильё, но ещё не оформили право собственности (например, покупка по ДДУ), старое жильё всё ещё считается единственным.
- Исключение № 2: жильё, полученное по наследству, в дар от близкого родственника, приватизированное или по договору ренты, также может быть единственным при соблюдении 3-летнего срока.
Тонкий момент для супругов
ФНС рассматривает имущество каждого из супругов отдельно. Если у одного из них есть квартира в собственности, а у второго продаётся «единственное» жильё, льгота всё равно применяется к продаже второго объекта при условии, что общей совместной собственности других жилых помещений нет.
Калькуляция сроков владения
Откуда отсчитывают 3 года
- Покупка по ДКП: с даты государственной регистрации права собственности.
- Наследство: со дня смерти наследодателя (а не со дения вступления в права).
- Приватизация: с даты записи в ЕГРН.
- ДДУ (дольевое строительство): с даты полной оплаты доли, но регистрация права всё равно потребуется.
Пример
Если вы купили квартиру 15 марта 2018 года и продали 20 марта 2021 года, срок владения — ровно 3 года. Налог платить не нужно, но проверьте, что на момент сделки у вас не было ни одного другого жилого объекта.
Как оформить продажу без налога: пошаговый алгоритм
Шаг 1. Проверьте единственность жилья
Получите выписку из ЕГРН (можно онлайн на сайте Росреестра или через МФЦ). Убедитесь, что в разделе «Сведения о правах» указаны только продаваемый объект и никаких других жилых помещений.
Шаг 2. Подготовьте документы
- Договор купли-продажи.
- Выписка из ЕГРН (не старше 5 дней).
- Справка 2-НДФЛ (если заявляете имущественный вычет для покупки нового жилья).
- Квитанции об оплате первоначальной покупки (для заявления о расходах).
Шаг 3. Подайте декларацию 3-НДФЛ (при необходимости)
Если срок владения меньше 3 лет или жильё не является единственным, заполняйте декларацию и платите 13 % от прибыли. При единственном жилье и сроке ≥3 лет декларацию подавать не нужно, но на всякий случай сохраните доказательства единственности.
Специальные льготы 2021 года
| Категория | Освобождение от налога | Минимальный срок владения |
|---|---|---|
| Семьи с 2-мя и более несовершеннолетними детьми | Полное освобождение без ограничения срока | 0 лет |
| Единственное жильё | Полное освобождение | 3 года |
| Нежилое помещение или вторичное жильё | Льгота не распространяется | 5 лет |
Наиболее частые ошибки
- Ошибка 1: «Главное — 3 года». Нет! Важно ещё и «единственность».
- Ошибка 2: Не учитывать жильё супруга/супруги. Проверяйте оба листа ЕГРН.
- Ошибка 3: Продажа в декабре 2020 года вместо января 2021. Из-за недели можно потерять льготу.
В 2021 году продать квартиру без налога можно, если она единственная и находится в собственности ≥3 лет. Для семей с детьми установлена преференция — нулевой срок. Проверяйте сведения в ЕГРН заранее, чтобы избежать неожиданностей.
Полезный совет: сохраните выписки и договоры купли-продажи в течение 5 лет — пригодятся в случае налоговой проверки.