Вопрос налогообложения при продаже собственного жилья интересует миллионы россиян. Как избежать двойного налога, какие сроки владения дают право на льготы и какие изменения вступили в силу в 2024‑2026 гг., – об этом мы расскажем подробно.
Что такое НДФЛ при продаже недвижимости?
Налог на доходы физических лиц (НДФЛ) взимается с разницы между ценой продажи и стоимостью приобретения (или рыночной стоимостью на момент получения в собственность). Ставка налога составляет 13 % для резидентов РФ и 30 % – для нерезидентов.
Основные условия освобождения от НДФЛ
Согласно Налоговому кодексу РФ (п. 2.1 ст. 217.1 НК РФ) освобождение от уплаты НДФЛ возможно в следующих случаях:
- Минимальный срок владения – не менее трёх лет (с 1 января 2024 г.) или пять лет в случае, если продажа происходит до 1 января 2024 г.
- Продажа единственного жилого помещения (квартира, дом, комната), которое использовалось в качестве жилища собственника.
- Наличие супруги и/или детей‑меньшингов, если их количество два и более – освобождение действует независимо от срока владения.
- Наличие ипотечного кредита на покупку данного жилья – в этом случае налоговый вычет в размере 1 млн руб. может быть применён даже при сроке владения менее трёх лет.
Как изменились правила за последние годы?
| Год | Минимальный срок владения | Особые условия |
|---|---|---|
| 2020 г. и ранее | 5 лет | Освобождение только при сроке владения ≥5 лет. |
| 2024 г. | 3 года | Снижен срок владения до 3 лет. При наличии 2+ несовершеннолетних детей – освобождение независимо от срока. |
| 2026 г. (с 1 сентября) | 3 года (дальнейшее действие) | Продолжается действие новых правил; дополнительно вводятся онлайн‑сервисы для подачи декларации. |
Практический расчёт налога
Рассмотрим два типовых примера.
Пример 1. Продажа после 3‑х лет владения
- Цена покупки: 5 000 000 ₽
- Цена продажи: 8 000 000 ₽
- Срок владения: 4 года
- Имущественный вычет: 1 000 000 ₽ (если был ипотечный кредит)
Налоговая база = 8 000 000 ₽ – 5 000 000 ₽ – 1 000 000 ₽ = 2 000 000 ₽. Налог = 13 % × 2 000 000 ₽ = 260 000 ₽.
Пример 2. Продажа до истечения 3‑х лет, но у семьи 2 детей
- Цена покупки: 4 500 000 ₽
- Цена продажи: 6 200 000 ₽
- Срок владения: 1,5 года
- Дети: 2 несовершеннолетних
По статье 217.1 НК РФ доход от продажи освобождается от НДФЛ независимо от срока владения. Налог = 0 ₽.
Пошаговая инструкция по продаже без налога
- Проверьте статус жилья – единственное, в личном пользовании, не сдаётся в аренду;
- Уточните срок владения – откройте выписку из ЕГРН или договор купли‑продажи.
- Соберите документы:
- Паспорт
- Свидетельство о праве собственности (выписка из ЕГРН)
- Договор купли‑продажи (для расчёта налоговой базы)
- Документы, подтверждающие наличие 2‑х и более несовершеннолетних детей (свидетельства о рождении)
- Справка о закрытии ипотечного кредита (если вы хотите применить вычет 1 млн ₽)
- Подайте декларацию 3‑НДФЛ в налоговый орган (или через Личный кабинет ФНС) не позднее 30 дней после даты продажи.
- Если вы подпадаете под освобождение, в декларации укажите «Доход освобождён от налогообложения в соответствии со ст. 217.1 НК РФ».
- Если налог всё‑равно начислен, подайте запрос на перерасчёт и приложите подтверждающие документы.
Часто задаваемые вопросы (FAQ)
Можно ли продать жильё, находящееся в совместной собственности?
Да, если каждый из совладельцев обладает единственной долей, и каждый из них соответствует условиям освобождения (срок владения, наличие детей и т.п.). Налог уплачивается в пропорции к доле каждого собственника.
Что делать, если срок владения составляет 2 года 8 месяцев?
В этом случае освобождение от налога возможно только при наличии двух и более несовершеннолетних детей или при применении ипотечного вычета (при условии, что квартира была куплена в кредит и вы погасили его до продажи).
Нужно ли платить налог, если я продал жильё в наследство?
Наследник считается владельцем с момента государственной регистрации права. Считается, что срок владения начинается с даты смерти наследодателя. Если наследник продаёт жильё менее 3 лет после наследования, налог обязателен (за исключением семейных льгот).
Какой документ подтверждает, что жильё является «единственным»?
Это подтверждается выпиской из ЕГРН, где указано, что в собственности налогоплательщика нет других жилых помещений, зарегистрированных в качестве единственного. При продаже в налоговую можно приложить справку из Росреестра.
Можно ли использовать вычет в размере 1 млн ₽, если я продавал квартиру, а потом купил новую?
Да. Вычет в 1 млн ₽ предоставляется в случае, если продажа квартиры была направлена на приобретение нового жилья (в течение года) и если квартира была куплена в ипотеку. При этом вычет применяется к налогооблагаемой базе, а не к сумме сделки.
Что будет, если продажа произойдёт после 1 сентября 2026 г.?
Согласно последним поправкам в НК РФ, минимальный срок владения остаётся 3 года. Однако вводятся новые автоматизированные сервисы проверки «единственности» жилья, а также упрощённая онлайн‑декларация, позволяющая сразу увидеть, подпадает ли сделка под льготу.
Продажа единственного жилья может быть полностью освобождена от налога НДФЛ, если соблюдены основные условия:
- Срок владения ≥ 3 года (для сделок после 2024 г.) либо наличие 2‑х и более несовершеннолетних детей.
- Документальное подтверждение, что жильё является единственным в собственности.
- Своевременная подача декларации 3‑НДФЛ.
При правильном подходе к оформлению документов и своевременной подаче декларации налог платить не придётся.
Дата актуализации: 19 марта 2026 г.