Продажа сразу двух квартир, домов или земельных участков в течение одного календарного года сегодня — не редкость․ Кто-то «собирает» средства на более комфортное жильё, кто-то ликвидирует имущество, полученное по наследству, кому-то нужны деньги на лечение или обучение детей․ Однако ФНС в 2026 году тщательно отслеживает все сделки, а правила расчёта НДФЛ становятся всё сложнее․ Ниже, подробная инструкция, как продать два объекта с минимальными потерями и без риска получить штраф․

Когда вообще нужно платить налог при продаже?

Общее правило: если объект находился в собственности менее минимального срока, доход от продажи облагается НДФЛ 13 % (резиденты) или 30 % (нерезиденты)․

• 5 лет — «базовый» срок для всей недвижимости, купленной после ․
• 3 года — льготный срок, если жильё:
  • получено по наследству или в дар от близкого родственника;
  • приватизировано;
  • передано по договору пожизненного содержания․

Если срок владения больше указанных значений, продавец освобождается от налога полностью․ В противном случае придётся отчитаться перед ФНС и заплатить НДФЛ․

Продажа сразу двух объектов: как считается налог?

2․1 Доход и вычеты: два «пути»

Для каждого объекта можно выбрать самый выгодный вариант, но не оба сразу:

1. Вычет 1 млн руб․ — фиксированный «щит», который разрешено применять к каждому объекту в течение года․
2. Расходы на покупку + документы — разрешается уменьшить выручку на фактические затраты, подтверждённые договором купли-продажи, выпиской из ЕГРН, чеками, актами приёма-передачи․
   Пример: купили квартиру за 2 800 000 руб․ и через год продали за 3 200 000 руб․ Доход = 400 000 руб․, НДФЛ = 52 000 руб․ Если бы применяли вычет 1 млн, налог был бы выше: (3,2 – 1) × 13 % = 286 000 руб․ Поэтому второй вариант выгоднее․

2․2 Как «суммировать» доходы от двух объектов

Закон не ограничивает количество проданных квартир в год, но:

• все сделки указываются в одной 3-НДФЛ-справке;
• общая налоговая база рассчитывается по каждому объекту отдельно, итоговый налог — как сумма строк;
• если в итоге получился убыток (продали дешевле, чем купили), он не компенсируется доходом от другого объекта (по-русски: «минус» не переносится)․

Льготы и освобождение от налога в 2026 году

3․1 Семьи с детьми-инвалидами и «многодетные»

С 2022 года действует прямое освобождение: если продавец — родитель (усыновитель) ребёнка-инвалида любого возраста или многодетная семья, где второй (третий и т․д․) ребёнок родился не позднее , то налог не платится, даже если срок владения меньше 3 или 5 лет․
Условия:

• обе сделки касаются единственного жилья или приобретается другое взамен в том же налоговом периоде;
• общая площадь новой квартиры/дома должна быть не меньше проданных объектов или обеспечивать каждому члену семьи не менее учётной нормы;
• заявление на льготу подаётся вместе с декларацией 3-НДФЛ․

3․2 Иные льготы

• Инвалиды I и II групп могут уменьшить налоговую базу на 500 000 руб․ по каждому объекту․
• Пенсионеры старше 70 лет освобождены от авансовых платежей, но декларацию подают․

Супруги и долевая собственность

Когда объект продан в браке, важно понимать, кто именно получает доход:

• Если квартира была приобретена в браке, доход делиться по долям (если не указано иное в брачном договоре)․
• Если доли продавались отдельными договорами, каждый супруг заполняет свою 3-НДФЛ․
• Если объект продан одним договором, в декларации указываются все супруги-продавцы, а вычет или расходы делятся пропорционально долям или по соглашению сторон․

Календарь налоговой отчётности

Пошаговый чек-лист продавца

1. Определите срок владения каждого объекта․
2. Рассчитайте, какой вычет выгоднее: 1 млн руб․ или фактические расходы․
3. Убедитесь, что подходят льготы «семья с детьми-инвалидами» или «многодетная семья»․
4. Соберите документы (ДКП, выписки, чеки, справку МСЭ, свидетельство о рождении детей)․
5. Заполните 3-НДФЛ (можно онлайн через сервис «Личный кабинет налогоплательщика»)․
6. Подайте декларацию и приложите заявление на льготу․
7. Оплатите налог или дождитесь налогового уведомления-освобождения․

Частые ошибки и как их избежать

Ошибка 1․ Использовать вычет 1 млн руб․ и одновременно расходы на покупку․
Исправление: выберите один способ на каждый объект․

Ошибка 2․ Продать два объекта, купить одну квартиру и не подать заявление на льготу «семья с детьми»․
Исправление: подайте заявление одновременно с декларацией — иначе придётся платить НДФЛ․

Ошибка 3․ Забыть указать вторую сделку в 3-НДФЛ․
Исправление: проверьте «лист Д2» и «лист Е1» — каждая продажа должна быть прописана отдельно․

Продажа двух объектов недвижимости в год — не приговор, если знать правила․ Главное: вовремя определить срок владения, выбрать оптимальный вычет, проверить льготы и не нарушить сроки отчётности․ Если сомневаетесь, консультируйтесь у налогового юриста или воспользуйтесь сервисом «Помощь ФНС онлайн» — это сэкономит деньги и нервы․