Краткий ответ для занятых

Если вы сами построили дом, ввели его в эксплуатацию и теперь продаёте, то:

• доход от продажи облагается НДФЛ по ставке 13 % (до 2,4 млн руб) либо по прогрессивной шкале 13 % / 15 % с 2025 года;
• налог можно уменьшить на стоимость строительства (материалы, работа, проект, коммуникации);
• если вы продали единственное жильё через ≥ 3 года после регистрации права, НДФЛ не платится;
• декларацию 3-НДФЛ подают до 30 апреля следующего года, налог, до 15 июля.

Когда налог вообще не платится

«Безналоговый» срок владения

С 01 января 2022 г. действует «трёхлетний» срок владения для единственного жилого дома.
Если на момент продажи:

• в собственности налогоплательщика и членов его семьи отсутствует другое жильё;
• и 3 года с даты регистрации права на дом в ЕГРН миновали,

то весь доход освобождается от НДФЛ (ст. 217.1 НК РФ).

Продажа по цене ≤ расходов

Если дом продаётся дешевле/ровно, чем вы потратили на строительство и оформление, налогооблагаемая база = 0.
Декларацию всё равно подайте, но налога не будет.

Как рассчитать налог, если платить придётся

Формула

НДФЛ = (Доход от продажи − Подтверждённые расходы) × Ставка

Что считается «расходами»

При самостоятельном строительстве можно учесть:

• стоимость земельного участка;
• проектная документация;
• строительные материалы (чеки, накладные);
• оплата труда бригадам по договору подряда;
• подключение к сетям (электричество, газ, вода);
• госпошлины за регистрацию права.

Главное — сохранять все первичные документы: договоры, чеки, КПД, акты выполненных работ.

Пример расчёта

Цена продажи: 6 000 000 ₽
Документально подтвержденные расходы:

• земля — 800 000 ₽
• материалы — 1 400 000 ₽
• работы — 1 000 000 ₽
• инженерные сети — 600 000 ₽

Налоговая база: 6 000 000 − 3 800 000 = 2 200 000 ₽
НДФЛ 2024: 2 200 000 × 13 % = 286 000 ₽
НДФЛ 2025 (по прогрессивной шкале):
2 200 000 × 13 % = 286 000 ₽ (т.к. не превышено 2,4 млн руб).

Имущественный вычет 1 млн: когда он нужен

Если документов на расходы нет, можно применить «бездокументарный» вычет:

Налоговая база: Доход − 1 000 000 ₽
НДФЛ: (Доход − 1 000 000) × 13 %

Но при наличии реальных чеков выгоднее уменьшать доход на фактические расходы, как показано выше.

Даты и сроки

Пошаговый алгоритм продавца

1. Готовим пакет документов: договор купли-продажи, правоустанавливающие на землю и дом, все чеки/договора на строительство.
2. Определяем минимальный налог: сравниваем два варианта — «вычет 1 млн» и «расходы».
3. Подаём 3-НДФЛ онлайн: через Личный кабинет налогоплательщика или Госуслуги.
4. Оплачиваем налог по квитанции.

Частые ошибки

• «Прячемся» от декларации. Данные о продаже поступают из Росреестра в ФНС автоматически: штраф за неподанную декларацию, от 1 000 ₽ + 5 % неуплаченной суммы за каждый месяц просрочки.
• Прячем реальную цену в договоре. Если цена < 70 % кадастровой, налог всё равно считают от 70 % кадастра (ст; 214.10 НК РФ).
• Нет чеков на материалы. Документы должны быть оформлены на продавца дома, иначе расходы не примут.

Примеры из практики

Дачный дом продали дешевле расходов

Семья построила садовый домик за 1 300 000 ₽, продала за 1 000 000 ₽.
Налоговая база = 0 ₽, но декларацию подали — налога нет.

Дом — не единственное жильё

Дом построен в 2022 г., зарегистрирован в 2023 г., продан в январе 2026 г.
Прошло 3 года, но есть другая квартира в собственности.
Освобождение не применяется, применяем вычет расходов.

Чек-лист перед продажей

• ☐ Проверьте, что дом введён в эксплуатацию и зарегистрирован в ЕГРН.
• ☐ Соберите все чеки и договоры на строительство.
• ☐ Проверьте, не является ли дом единственным жильём.
• ☐ Рассчитайте налог обоими способами (1 млн vs расходы).
• ☐ Заранее заполните 3-НДФЛ онлайн.

Где задать вопросы

• Личный кабинет ФНС: https://lkfl2.nalog.ru
• Горячая линия ФНС: ###-###-####
• Онлайн-консультация: сервис «Спроси.Дом.РФ» → «Налоги»