20 апреля 2026
Что подразумевается под «домом после строительства»
В быту под словом «дом» могут понимать как индивидуальный жилой дом (ИЖС), так и квартиру в новостройке. Ниже мы рассмотрим оба варианта, указывая, где есть существенные различия.
Получаем разрешение на ввод объекта в эксплуатацию
Для ИЖС
- Подаём уведомление о планируемом строительстве в МФЦ или администрацию (с по упрощёнке).
- Строим по проектной декларации (для объектов < 1500 м²).
- По окончании работ подаём уведомление о завершении строительства (форма 2-ТП).
- Через 10 дней получаем разрешение на ввод (форма № РВ-1).
Для квартиры в новостройке
- Застройщик сам оформляет разрешение на ввод и высылает дольщикам письмо о завершении строительства.
- Ключи выдаются после подписания акта приёмки-передачи.
Постановка на кадастровый учёт и регистрация права собственности
Без кадастрового паспорта продать объект невозможно.
Индивидуальный дом
- Заказываем техплан у кадастрового инженера.
- Подаём в Росреестр заявление о постановке на учёт и регистрации права (форма № ЕГРН).
- Срок: 5-10 рабочих дней.
Квартира в новостройке
- Застройщик формирует коллективную закладную и передаёт её в Росреестр.
- Затем каждый дольщик подаёт заявление о регистрации через МФЦ или Госуслуги.
- Срок: 7-14 рабочих дней.
Когда можно выставлять дом на продажу
| Вариант продажи | Когда допускается | Налоговые последствия |
|---|---|---|
| Переуступка прав (договор ДДУ) | Сразу после подписания ДДУ, но до ввода объекта в эксплуатацию | НДФЛ 13 % с прибыли (если дешевле продавали — нет). |
| Обычная продажа после ввода | После получения ЕГРН на себя | НДФЛ 13 %, но можно избежать при владении ≥ 5 лет или ≥ 3 года (если единственное жильё). |
| ИЖС | После регистрации права собственности | Те же условия, что и для квартиры. |
Определяем цену
Факторы, влияющие на стоимость
- Удалённость от метро или МКАД (для Москвы и области).
- Этап готовности инфраструктуры (школы, детсады, парковки).
- Материал стен и отделка (монолит-кирпич выше панели).
- Этаж и планировка (первые и последние этажи дешевле).
- Срок владения домом/квартирой (чем меньше, тем дороже «переуступка»).
Инструменты оценки
- Аналоги на ЦИАН/Авито в вашем ЖК.
- Калькулятор оценки банков (Сбер, ДомКлик).
- Оценщик от 5 000 ₽ для точной рыночной стоимости.
Подготовка документов
Для ИЖС
- ЕГРН (выписка не старше 5 дней).
- Паспорт собственника.
- Разрешение на ввод (форма № РВ-1).
- Техплан/план БТИ.
- Справка об отсутствии долгов (ЖКХ, ФССП).
Для квартиры
- ЕГРН на квартиру.
- ДДУ + доп. соглашения.
- Акт приёмки-передачи.
- Справка о полной оплате (если была ипотека – справка об окончании выплат и закрытии закладной).
Выбираем способ продажи
| Способ | Плюсы | Минусы |
|---|---|---|
| Самостоятельно | Экономия комиссии 3-6 % | Риски, тратится время, скрытые дефекты |
| Риэлтор | Проверка юр. чистоты, быстрый выход на покупателя | Комиссия 3-6 %, но можно договориться за фикс |
| Банк-домклик | Помогают оформить ипотеку покупателю, безопасные расчёты | Ограничения на цену, комиссия 0,5-1 % |
Этапы сделки (пошагово)
- Подписание предварительного договора (задаток 50 000-300 000 ₽).
- Проверка юридической чистоты – выписка ЕГРН, проверка обременений.
- Оценка и страховка (если покупатель берёт ипотеку).
- Осмотр и приёмка (акты дефектов, передача ключей).
- Основной договор купли-продажи – нотариальное удостоверение не обязательно, но желательно для крупных сумм.
- Регистрация перехода права в Росреестре (МФЦ/Госуслуги).
- Передача денег:
- через депозитарий нотариуса;
- или банковская ячейка;
- для ипотеки – аккредитив.
Налоги и льготы
Расчёт налога
Налоговая база = цена продажи – цена покупки – документированные расходы (отделка, проценты по ипотеке)
Ставка 13 % для резидентов, 30 % для нерезидентов.
Когда не платить
- Владение ≥ 5 лет (с момента регистрации права).
- Владение ≥ 3 года, если:
- единственное жильё;
- получено по наследству/дарение от близких;
- приватизировано.
Вычеты
- Имущественный вычет – до 1 млн ₽.
- Взаимозачёт при покупке новой недвижимости в том же году.
Подводные камни
- Скрытые дефекты – протечки, шум соседей, проблемы с инженерией.
- Задержка выдачи ЕГРН – у застройщика может занять до 8 месяцев.
- Двойные продажи – проверяйте цепочку в ЕГРН за 5 лет.
- Налоговая не признаёт расходы – храните чеки на ремонт, договоры с подрядчиками.
Чек-лист «Продаём дом после строительства»
Распечатайте и отмечайте:
- Разрешение на ввод получено ☐
- Кадастровый паспорт на руках ☐
- Регистрация права собственности завершена ☐
- Оценка рыночной стоимости проведена ☐
- Документы на руках (ЕГРН, паспорт, техплан, справки) ☐
- Налоговые льготы проверены ☐
- Выбран способ продажи ☐
- Подготовлен договор купли-продажи ☐
- Уточнены условия расчётов ☐
- Назначена дата регистрации перехода права ☐
Продать дом или квартиру после строительства можно как до ввода (переуступка), так и после регистрации собственности. Ключевые шаги: получение разрешения на ввод, постановка на кадучёт, оценка и подготовка документов. Учитывайте сроки налоговых льгот и выбирайте надёжный способ расчётов, чтобы избежать потерь и судебных разбирательств.
Удачной продажи!