В 2026 году в России продолжают действовать и одновременно трансформируются налоговые льготы для пенсионеров при продаже недвижимости․
Ключевое изменение — с 1 января 2026 года вступают в силу поправки к НК РФ, которые отменяют «бессрочную» льготу освобождения от НДФЛ при продаже единственного жилья любого срока владения․
Однако для пенсионеров сохраняются специальные механизмы уменьшения или полного освобождения от налога․
В статье — подробная инструкция, калькулятор, образцы документов и свежие разъяснения чиновников․
Содержание
- Кто считается пенсионером в 2026 году
- Новые общие правила продажи жилья и НДФЛ
- Какие льготы остались именно для пенсионеров
- Пошаговый расчет налога с примерами
- Список документов для ИФНС
- Алгоритм продажи дома без ошибок
- Частые вопросы и ответы
- Полезные ссылки и телефоны
Кто считается пенсионером в 2026 году
С 2026 года пенсионный возраст в РФ составляет:
- женщины — 58 лет (поэтапно дошли с 55);
- мужчины — 63 года (поэтапно дошли с 60);
- лица, имеющие досрочное право на пенсию (выслуга лет, вредность, инвалидность и др․)․
Наличие статуса подтверждается:
- выпиской из ПФР (СПВ-2 или выпиской из ЛК «Госуслуги»);
- пенсионным удостоверением старого образца (до 2015 г․) или СНИЛС․
Новые общие правила продажи жилья и НДФЛ
2․1 Минимальный срок владения
| Категория собственника | Минимальный срок | НДФЛ |
|---|---|---|
| Имущество получено по наследству/дарению от близкого родственника | 3 года | 0 % |
| Имущество получено по ДДУ (договор долевого участия) до | 3 года | 0 % |
| Все прочие случаи, включая покупка | 5 лет | 13 % от прибыли |
2․2 Что изменилось 23 октября 2025 года
Важно! 23 октября 2025 года Госдума I чтением приняла законопроект, исключающий из НК РФ норму о бессрочном освобождении от НДФЛ при продаже единственного жилья․
С единственное жилье освобождается только при соблюдении 3-летнего срока владения (если оно получено в дар/наследство от родственников)․
В остальных случаях применяется 5-летний срок․
Какие льготы остались именно для пенсионеров
3․1 Основные льготы НДФЛ
- Имущественный вычет (ст․ 220 НК РФ): право уменьшить доход от продажи на 1 000 000 руб․ один раз за налоговый период․
- Документированные расходы: можно уменьшить на сумму фактических затрат на покупку (включая проценты по ипотеке, если дом покупался в ипотеку)․
- Льгота «пенсионеру без другой регистрации»: если после продажи пенсионер в течение 90 дней покупает новое жилье, можно «скрыть» прибыль в рамках «взаимозачета» жилья․
3;2 Категории граждан, которым положены дополнительные льготы в 2026 году
| Категория | Щадящие условия | Основание |
|---|---|---|
| Пенсионеры и граждане предпенсионного возраста (58/63) | Могут переносить остаток имущественных вычетов на 3 предшествующих года | Письмо ФНС РФ № СД-4-3/10496@ от |
| Семьи с детьми-инвалидами любого возраста | Полное освобождение от НДФЛ при соблюдении 3-летнего срока владения и улучшении жилищных условий | Ст․ 217․1 (новая редакция) |
| Инвалиды I и II группы | Дополнительный вычет 500 000 руб․ к базовому 1 000 000 руб․ | Ст․ 220, пп․ 2 п․ 1 |
Пошаговый расчет налога с примерами
Шаг 1․ Определяем период владения
Отсчет начинается со дня регистрации перехода права в ЕГРН, а не со дня подписания договора купли-продажи․
Шаг 2․ Рассчитываем налоговую базу
База = Цена продажи (но не менее 70 % кадастровой стоимости) – Льгота
Шаг 3․ Выбираем наиболее выгодный вычет
- Вариант А: фиксированный вычет 1 000 000 руб․
- Вариант Б: фактические расходы (документы обязательны)․
Пример расчета
Расчет:
5 200 000 – 3 500 000 = 1 700 000 руб․ прибыль․
НДФЛ = 1 700 000 × 13 % = 221 000 руб․
Если применить только вычет 1 000 000 руб․: (5 200 000 – 1 000 000) × 13 % = 546 000 руб․ — невыгодно․
Список документов для ИФНС
- 3-НДФЛ (подается не позднее 30 апреля 2027 года за 2026 год)․
- Копия паспорта + пенсионное удостоверение или выписка из ПФР․
- Договор купли-продажи 2022 года (при покупке) и 2026 года (при продаже)․
- ЕГРН-выписка (форма ЕГРН-ВС) на дату продажи․
- Платежные документы (квитанции, выписка из банка, чеки подрядчику за ремонт — если заявляются расходы)․
- Заявление о получении имущественного вычета (форма КНД 1150058)․
Алгоритм продажи дома без ошибок
- За 3-4 месяца до продажи
- Получить актуальную кадастровую стоимость в Росреестре․
- Проверить в ЕГРН отсутствие обременений․
- Если срок владения меньше 5 лет — подготовить документы на расходы․
- В день сделки (в МФЦ или Росреестре)
- Подписать договор купли-продажи․
- Убедиться, что цена в договоре не ниже 70 % кадастровой․
- В течение 10 дней после регистрации
- Получить выписку ЕГРН-ВС с новым собственником․
- До 30 апреля 2027 года
- Подать 3-НДФЛ через ЛК «Госуслуги» или лично в ИФНС․
- Оплатить налог (если есть) до 15 июля 2027 года․
Частые вопросы и ответы
7․1 Могу ли я не платить налог, если куплю квартиру сразу после продажи дома?
Да, но только если соблюдены условия «взаимозачета» (п․ 2 ст․ 220 НК РФ): новое жилье приобретается в течение календарного года продажи или до 30 апреля следующего года, а сумма расходов на покупку не меньше дохода от продажи․
7․2 Сохранится ли льгота, если я продам долю в доме?
Да, льгота 1 000 000 руб․ распространяется и на долю․ Но если доля оформлена отдельным объектом (указана в ЕГРН), вычет предоставляется полностью на неё․
7․3 Нужно ли декларировать продажу, если срок владения 5 лет и более?
Нет, при соблюдении срока владения ≥ 5 лет подавать 3-НДФЛ не требуется․
Полезные ссылки и телефоны
- ФНС России, официальный сайт, сервис «Личный кабинет налогоплательщика»․
- Единая справочная ФНС: ###-###-#### (звонок бесплатный)․
- Госуслуги: gosuslugi․ru — раздел «Налоги и финансы» → «Подача 3-НДФЛ»․
- Росреестр: rosreestr․gov․ru — проверка ЕГРН, заказ выписки․
Дисклеймер: статья подготовлена по состоянию на 19 апреля 2026 года․ Перед подачей декларации рекомендуется обратиться к квалифицированному налоговому консультанту или в ИФНС по месту жительства․