В жизни многих россиян возникает ситуация, когда одну квартиру продают, а на вырученные деньги покупают другую. Возникает вполне закономерный вопрос: нужно ли платить налог (НДФЛ) и можно ли его уменьшить или свести к нулю? Ответ зависит от нескольких факторов: срока владения продаваемой недвижимости, суммы дохода, понесённых расходов и выбранного вычета. Ниже — подробная инструкция с примерами расчётов и правилами заполнения декларации 3-НДФЛ.

Когда налог платить вообще не нужно

Гражданин освобождается от уплаты НДФЛ при продаже квартиры (доли, комнаты, дома, земельного участка), если одновременно выполняется хотя бы одно из условий:

• Срок владения ≥ 5 лет — для объектов, приобретённых после .
• Срок владения ≥ 3 года — если недвижимость была:
  • получена по наследству или в дар от близкого родственника;
  • приватизирована;
  • передана по договору пожизненного содержания.
• Семья с двумя (и более) детьми до 18 лет (до 24 лет, если учатся очно) — полное освобождение независимо от срока владения (при соблюдении условий, действующих с 2022 года).

Если ни одно из условий не выполняется, доход от продажи подлежит налогообложению.

Как рассчитать налог, если льготный срок не истёк

Базовая формула

НДФЛ = (Доход – Вычет) × 13% (30 % для нерезидентов)

• Доход — цена, указанная в договоре купли-продажи, но не ниже 70 % кадастровой стоимости.
• Вычет — закон предоставляет два варианта:
  1. Фиксированный вычет 1 000 000 ₽ на весь налоговый период (календарный год) независимо от количества проданных объектов.
  2. Фактические расходы на покупку той же квартиры (документально подтвержденные: ДКП, выписка ЕГРН, платёжные поручения, чеки).

Примеры расчёта

Пример 1, используем фиксированный вычет

Иванов продал квартиру за 2 300 000 ₽. Приобретал её в 2024 году за 1 800 000 ₽, но подтверждающие документы утеряны. Расходы применить нельзя, поэтому используем 1 000 000 ₽.

• Налогооблагаемая база: 2 300 000 – 1 000 000 = 1 300 000 ₽.
• НДФЛ: 1 300 000 × 13 % = 169 000 ₽.

Пример 2, списываем расходы на покупку

Сердюков П. Г. продал квартиру за 2 300 000 ₽, документально подтвердил расходы в размере 1 800 000 ₽.

• Налогооблагаемая база: 2 300 000 – 1 800 000 = 500 000 ₽.
• НДФЛ: 500 000 × 13 % = 65 000 ₽.

Пример 3 — нулевой налог при взаимозачёте вычетов

В 2025 году клиент:

• продал дом за 3 000 000 ₽ (приобретён за 2 000 000 ₽, документы есть);
• купил квартиру за 4 000 000 ₽.

Шаги расчёта:

1. Доход от продажи: 3 000 000 ₽.
2. Применяем вычет в размере расходов: 3 000 000 – 2 000 000 = 1 000 000 ₽ — налогооблагаемая база по продаже.
3. Применяем имущественный вычет за покупку новой квартиры: 2 000 000 ₽ (максимально разрешённый).
4. Взаимозачёт: 1 000 000 (налог к уплате) – 2 000 000 (вычет за покупку) = –1 000 000 ₽ — переплата. Налог к уплате = 0 ₽, при этом остаётся неиспользованный вычет в 1 000 000 ₽ на будущие периоды.

Как заполнить декларацию 3-НДФЛ

Общие правила

• Отчётный год: 2025 (указываем в заголовке).
• Код категории налогоплательщика: 760 (для физлиц).
• Налоговый период (код): 34.
• Срок подачи: не позднее 30 апреля 2026 года.
• Срок уплаты налога: до 15 июля 2026 года.

Ключевые разделы формы

Пошаговая схема заполнения (пример взаимозачёта)

1. Шаг 1. В приложении 1 указываем доход от продажи и данные покупателя.
2. Шаг 2. В приложении 6 выбираем «расходы» на покупку проданной квартиры (2 000 000 ₽).
3. Шаг 3. В приложении 7 заполняем вычет за покупку новой квартиры (2 000 000 ₽).
4. Шаг 4. В разделе 2 система автоматически считает взаимозачёт и покажет налог 0 ₽.
5. Шаг 5. В разделе 1 ставим «0» к уплате.

Самые популярные ошибки

• Ошибка 1. Указать в декларации только доход, «забыв» заявить вычет — придётся платить лишние 130 000 ₽ в примере выше.
• Ошибка 2. Попытаться применить фиксированный вычет 1 000 000 ₽ и вычет по расходам одновременно — закон разрешает выбрать один из вариантов.
• Ошибка 3. Пропустить срок подачи 3-НДФЛ (штраф 5 % за каждый месяц просрочки, но не менее 1 000 ₽).
• Ошибка 4. Не приложить документы на покупку новой квартиры — вычет не подтвердится.
• Ошибка 5. Забыть указать код категории 760 — декларацию вернут на доработку.

QR-коды и электронные сервисы для быстрого оформления

Чтобы не тратить время на бумажные формы, воспользуйтесь:

• Личным кабинетом налогоплательщика — автоматически подтянутся сведения из Росреестра и ФНС.
• Приложением «ФНС» — можно подать декларацию через смартфон.
• Сервисами «Госуслуги» и «Мой налог» — доступны интерактивные проверки и электронная подпись.

Чек-лист перед подачей 3-НДФЛ

Рассчитал доход от продажи.
Выбрал оптимальный вычет (1 000 000 ₽ или фактические расходы).
Подготовил документы: ДКП продажи, ДКП покупки, выписки ЕГРН, платёжки, акт приёма-передачи.
Проверил сроки, не позднее 30 апреля 2026 года.
Зашёл в личный кабинет ФНС, загрузил сканы и отправил декларацию.
Сохранил квитанцию об оплате (если налог остался).

При продаже и одновременной покупке жилья в 2025–2026 годах налог можно свести к нулю, если:

• воспользоваться вычетом за покупку новой квартиры;
• применить вычет в размере расходов на приобретение проданной недвижимости;
• сделать всё в рамках одного налогового периода и правильно заполнить декларацию.

Если остались вопросы, консультируйтесь с налоговым специалистом — первая консультация во многих компаниях бесплатна.

Напоминаем: актуальный текст Налогового кодекса РФ и формы 3-НДФЛ доступны на официальном сайте ФНС России.