С 1 января 2026 года в России вступил крупный пакет налоговых поправок, которые затронули как продажи недвижимости, так и её покупку. Чтобы избежать неприятных сюрпризов и правильно оформить все документы, собственникам необходимо знать:

• какой налог начисляется при продаже квартиры;
• какие существуют налоговые вычеты и льготы;
• какой налог будет уплачиваться после покупки новой квартиры (налог на имущество, НДС и др.);
• какие изменения в 2026 году могут повлиять на размер налоговой нагрузки.

Налог на доходы физических лиц (НДФЛ) при продаже квартиры

Продажа жилой недвижимости считаеться получением дохода, с которого необходимо уплатить НДФЛ. В 2026 году базовая ставка для физических лиц остаётся 13 %, однако в рамках новых поправок вводится прогрессивная шкала для доходов, превышающих 5 млн рублей в год (ставка поднимается до 15 %).

От чего рассчитывается налог?

Налоговая база – разница между продажной ценой и «стоимостью приобретения», учитывая официальные расходы (комиссия агента, нотариальные услуги, государственная пошлина).

Какие случаи освобождения от налога?

• Продажа квартиры, которой вы владели более 5 лет – полное освобождение от НДФЛ.
• Продажа квартиры, находившейся в собственности более 3 лет, если вы покупаете или строите новое жильё в течение 12 месяцев – право на налоговый вычет на разницу цены.
• Наследственная квартира: налог не берётся за факт получения имущества, но при её продаже возникает НДФЛ (см. ниже).

Пример расчёта налога при продаже унаследованной квартиры

Согласно актуальной информации, если унаследованная квартира продаётся за 3 млн руб. и вы подаёте заявку на налоговый вычет, то налог уплачивается только с 2 млн руб. (разница между продажной ценой и стоимостью приобретения, установленной в 1 млн руб.). Ставка – 13 %.

Налоговая база: 3 000 000 – 1 000 000 = 2 000 000 ₽
Налог (13 %): 2 000 000 × 0,13 = 260 000 ₽

Если вы не подаёте заявление о вычете, налог будет рассчитан от полной суммы 3 млн руб. – 390 000 ₽.

Как оформить налоговый вычет при продаже квартиры

1. Соберите документы:
   • Копию договора купли‑продажи;
   • Документы, подтверждающие стоимость приобретения (договор купли‑продажи, свидетельство о праве собственности, оценка);
   • Квитанцию об уплате государственной пошлины за регистрацию сделки;
   • Справку из банка о полученных средствах (если продажа прошла через банковский расчёт).
2. Заполните налоговую декларацию Д‑Ф 2 (для физических лиц) и приложите к ней перечисленные выше документы.
3. Подайте декларацию в налоговый орган по месту жительства до 30 апреля года, следующего за годом продажи.
4. Оплатите налог в течение 30 дней после получения расчёта от ФНС (если налог не был удержан автоматически).

Налог на имущество после покупки новой квартиры

Налог на имущество физических лиц (НПФЛ) уплачивается ежегодно и рассчитывается от кадастровой стоимости недвижимости. С 2026 года ставка может варьироваться в диапазоне 0,1 % – 2 % в зависимости от региона и категории недвижимости.

Как уменьшить налог на имущество?

• Оформление льгот для молодых семей (при наличии детей до 18 лет налоговая ставка может быть снижена до 0,1 %).
• Получение социальных вычетов при регистрации квартиры в многоквартирном доме, где действует льготный режим для пенсионеров.
• Пересчёт кадастровой стоимости (при её завышении можно подать апелляцию в Росреестр).

НДС и рынок жилья в 2026 году

Налог на добавленную стоимость (НДС) в отношении жилой недвижимости в России обычно не взимается (ставка 0 %). Однако в 2026 году в законодательстве появились поправки, позволяющие региональным властям вводить повышенный НДС (до 10 %) на сделки с новостройками в регионах с «перегретым» рынком жилья. На данный момент такие меры применяются в нескольких крупных мегаполисах (Москва, Санкт‑Петербург, Казань).

Если вы покупаете новостройку, уточняйте у застройщика:

• включён ли НДС в стоимость квартиры;
• есть ли льготы для первых покупателей (например, освобождение от НДС на первые три квартиры в проекте).

Кто получит налоговые льготы в 2026 году?

Практический пример: продажа старой квартиры и покупка новой

Ситуация: у вас есть наследственная квартира, стоимостью 1 млн руб., вы её продаёте за 3 млн руб. Затем в течение 10 месяцев покупаете новую квартиру стоимостью 5 млн руб.

Шаг 1 – Расчёт НДФЛ

База налога = 3 000 000 – 1 000 000 = 2 000 000 ₽
Налог (13 %) = 260 000 ₽

Шаг 2 – Налоговый вычет при покупке новой квартиры

При покупке недвижимости в течение 12 месяцев вы имеете право на вычет в размере до 2 млн руб. из суммы, уплаченной за новую квартиру. Вычет предоставляется в виде уменьшения налогооблагаемой базы по НДФЛ в следующем году.

Шаг 3 – Налог на имущество (НПФЛ)

Кадастровая стоимость новой квартиры – 4,5 млн руб. В Москве ставка НПФЛ составляет 0,3 %.

Налог = 4 500 000 × 0,003 = 13 500 ₽ в год.

Шаг 4 – Возможный НДС

Если новостройка находится в регионе с повышенным НДС (10 %), то в цену уже включён этот налог. При покупке за 5 млн руб. часть цены (≈ ≈ 454 545 ₽) составит НДС, который не подлежит возврату частному покупателю.

Пошаговый план действий для собственника

1. Оцените необходимость уплаты налога. Проверьте срок владения, наличие вычетов, тип имущества (наследство, покупка).
2. Соберите пакет документов. Договор купли‑продажи, свидетельство о праве собственности, справки о стоимости, квитанции об уплате пошлин.
3. Подайте декларацию Д‑Ф 2. Сделайте это до 30 апреля года, следующего за продажей.
4. Оплатите НДФЛ. При необходимости – в течение 30 дней после получения расчёта от ФНС.
5. Если покупаете новое жильё, подайте заявление на налоговый вычет. Это можно сделать в том же Д‑Ф 2 или в отдельной декларации.
6. Узнайте ставку налога на имущество в вашем регионе. При необходимости подайте заявление на льготу.
7. Контролируйте правильность кадастровой стоимости. При завышении стоимости можно оспорить её в Росреестре.
8. Следите за региональными изменениями НДС; При покупке в «горячих» регионах уточняйте у застройщика наличие НДС.

Продажа квартиры и покупка новой в 2026 году сопровождается несколькими налоговыми обязательствами:

• НДФЛ – 13 % (или 15 % при доходе >5 млн ₽) от разницы цены продажи и стоимости приобретения; возможен вычет при покупке новой квартиры.
• Налог на имущество – ежегодный налог, ставка зависит от региона и может быть снижена по льготам.
• НДС – в большинстве случаев не взимается, но в некоторых регионах с высокой ценой жилья может достигать 10 %.

Ключ к минимизации налоговой нагрузки – своевременно оформить налоговый вычет, воспользоваться льготами для молодых семей, пенсионеров и инвалидов, а также внимательно следить за изменениями регионального законодательства.

Если у вас остались вопросы по конкретной сделке, рекомендуем обратиться к налоговому консультанту или в отделения ФНС – они помогут правильно оформить все документы и избежать лишних расходов.

Дата публикации: 19 апреля 2026 г.