Если вы владеете квартирой ровно (или чуть больше) два года и собираетесь её продать, главный вопрос — придётся ли платить НДФЛ 13 % с дохода от продажи? Ниже разберём все «окна» льгот, возможные вычеты и самые свежие изменения в законах на 2026 год.

Минимальный срок владения: общее правило 5 лет и исключения

Начнём с базовой нормы: если недвижимость находится в собственности менее 5 лет, доход от продажи облагается НДФЛ. Однако закон предусматривает сразу несколько ситуаций, когда сокращается до 3 лет или даже 0 лет (т.е. налог не платится сразу).

Когда срок сокращается до 3 лет

• квартира была получена в наследство или по дарственной от близкого родственника;
• жильё приватизировано из муниципального/государственного фонда;
• квартира передана по договору пожизненного содержания (рента).

Главное исключение 2026 года — единственное жильё

Если продаваемая квартира на момент сделки является для вас единственным объектом недвижимости (не считаются доли < ½ доли и отсутствует другое жильё/доля), то минимальный срок владения снижается до 3 лет. Это изменение закреплено в последних поправках к Налоговому кодексу РФ, уже прошедших первое чтение Госдумы.

Квартира в собственности ровно 2 года: платить или нет?

В большинстве случаев двухлетний срок не «вписывается» в льготные 3 года, поэтому:

1. Налог придётся рассчитать по ставке 13 % (или 15 % для доходов свыше 5 млн ₽).
2. Но вы можете уменьшить налоговую базу с помощью вычетов.

Как уменьшить налог: два легальных способа

3.1 Имущественный вычет в размере 1 млн ₽

Прямо в декларации вычитается 1 000 000 ₽ от цены продажи. Пример:

Цена продажи: 4 500 000 ₽
Вычет: 1 000 000 ₽
Налоговая база: 3 500 000 ₽
НДФЛ 13 %: 455 000 ₽

3.2 Вычет «доходы минус расходы»

Если у вас есть документы, подтверждающие расходы на приобретение этой квартиры (ДКП, ипотечный договор, чеки на ремонт), можно вычесть всю сумму документальных расходов. Пример:

Цена продажи: 4 500 000 ₽
Документальные расходы 2 года назад: 3 800 000 ₽
Налоговая база: 700 000 ₽
НДФЛ 13 %: 91 000 ₽

Совет: если расходы > 1 млн ₽, всегда выгоднее использовать «доходы минус расходы».

Особые случаи: доли, материнский капитал, переуступка ДДУ

• Доли. Если вы продаёте долю < ½ квартиры, которую владели менее 3-5 лет, налог считается пропорционально доле, но вычеты применяются полностью (1 млн ₽ в целом на объект).
• ДДУ/переуступка. Срок владения начинает течь с момента регистрации права собственности, а не с подписания ДДУ. Поэтому продажа «по переуступке» до получения ключей почти всегда облагается налогом.
• Материнский капитал. Субсидии и маткапитал не учитываются в расходах, но ими можно уменьшить базу, если деньги пошли на покупку именно этой квартиры (по факту оплаты).

Календарь действий при продаже «2 года»

1. Определите, подпадаете ли под льготные 3 года (единственное жильё, наследство и т.д.).
2. Соберите документы о расходах (ДКП, чеки, акты приёма-передачи).
3. Выберите выгодный вычет (1 млн ₽ или «доходы минус расходы»).
4. До 30 апреля следующего года подайте 3-НДФЛ через сервис «Личный кабинет налогоплательщика».
5. Оплатите налог до 15 июля, если он возник.

Что ожидать в 2026–2027 годах: проект отмены льгот

Госдума уже обсуждает поправки, которые могут:

• отменить «единственное жильё» как основание для 3-летнего срока;
• поднять минимальный срок владения для всех объектов до 5 лет без исключений;
• ввести прогрессивную шкалу НДФЛ для недвижимости.

На апрель 2026 года норма ещё не вступила — действуют старые правила. Однако рекомендуем следить за официальными разъяснениями ФНС и Госдумы после .

Если в 2026 году вы продаёте квартиру, владея ею 2 года:

• в подавляющем большинстве случаев налог придётся заплатить;
• использовайте вычеты, чтобы минимизировать выплату;
• если квартира единственное жильё и вы купили её до , возможно, успеете подпасть под льготу 3 лет по действующим правилам.

Консультация налогового эксперта и юриста перед сделкой поможет избежать ошибок и рассчитать точную сумму налога.