Ни для кого не секрет‚ что кадастровая стоимость (КС) почти никогда не совпадает с рыночной. В 2026 году регионы получили право повышать лимит дохода‚ облагаемого НДФЛ при продаже недвижимости‚ а Росреестр массово пересчитал кадастровую оценку объектов. В результате собственники всё чаще задаются вопросом: «Что будет‚ если я продам квартиру дешевле кадастровой стоимости?» Ответ неоднозначен, всё зависит от региона‚ разницы между КС и фактической ценой сделки‚ а также от того‚ сколько лет вы владели объектом.
Базовое правило: налог всё равно посчитают от кадастровой стоимости
С 2016 года действует пункт 5 статьи 214.10 Налогового кодекса: если цена договора купли-продажи ниже 70 % от кадастровой стоимости‚ налоговая база автоматическа поднимается до этой отметки. Исключения возможны только в регионах‚ которые своими законами увеличили коэффициент выше 0‚7 (в 2026 году таких регионов стало больше).
Пример:
Кадастровая стоимость квартиры — 10 000 000 ₽.
Вы продаёте её за 5 000 000 ₽.
70 % от КС = 7 000 000 ₽.
Налоговая будет считать доход 7 000 000 ₽ (а не 5 млн)‚ даже если деньги перечислены именно 5 млн.
Таким образом‚ продавая квартиру ниже кадастровой стоимости‚ вы не уменьшаете налоговую базу‚ а лишь экономите время на споры с ФНС‚ если цена ≥ 70 % от КС.
Какие налоги придётся заплатить
НДФЛ 13 % (или 15 % при доходе сверх 5 млн ₽)
Формула простая:
(0‚7 × КС – 1 000 000 ₽ вычет) × 13 % = НДФЛ к уплате
Если вы не применяете вычет 1 млн ₽‚ тогда:
0‚7 × КС × 13 % = НДФЛ к уплате
Дополнительные налоги
- Имущественный налог — рассчитывается именно от КС‚ поэтому снижение цены сделки на него не влияет.
- Земельный налог, аналогично‚ меняется только при новой кадастровой оценке.
Когда можно не платить НДФЛ при продаже «дешёвой» квартиры
Если вы владели объектом:
- 3 года и более — при получении жилья по наследству‚ дарению от близкого родственника‚ приватизации или договору ренты;
- 5 лет и более — во всех остальных случаях (например‚ купили в 2020 году — продали в 2026).
В этих случаях выплата НДФЛ не требуется‚ даже если продали квартиру за 1 рубль.
Региональные особенности 2026 года
Санкт-Петербург
Городская Дума приняла закон‚ по которому при продаже ниже КС налог берётся от 100 % кадастровой стоимости‚ а не от 70 %; Это означает:
КС 10 млн ₽ → продажа 5 млн ₽ → налоговая база 10 млн ₽
Москва и Московская область
- Коэффициент остался 0‚7‚ но кадастровая стоимость выросла в среднем на 22 %.
- При подозрении на занижение цены налоговая может запросить рыночную оценку.
Дальний Восток и Крым
Регионы экспериментально повысили коэффициент до 0‚8–0‚9. Проверьте местный закон: в Едином государственном реестре законодательных актов (ЕГРЗА) публикуется актуальная редакция.
Как оспорить завышенную кадастровую стоимость
- Получите выписку из ЕГРН на портале Росреестра или через МФЦ.
- Закажите независимую оценку в аккредитованной СРО. Стоимость — 8–20 тыс. ₽.
- Подайте заявление в комиссию при Росреестре (срок — 30 дней) или в суд (срок, 3 года).
Если удаётся снизить КС‚ вы можете подать уточнённую декларацию 3-НДФЛ и вернуть излишне уплаченный налог.
Пошаговый план для продавца в 2026 году
| Этап | Что делать | Срок |
|---|---|---|
| 1 | Уточнить кадастровую стоимость онлайн | День-1 |
| 2 | Проверить региональный коэффициент 0‚7–1‚0 | День-1 |
| 3 | Рассчитать налог «по-максимуму» (0‚7×КС) | День-2 |
| 4 | Если КС слишком высока — оспорить | До продажи |
| 5 | Заключить договор и подать 3-НДФЛ до 30 апреля следующего года | После продажи |
Частые вопросы
Могу ли я указать в договоре 70 % от КС и подарить остальные 30 % «в конверте»?
Нет. Налоговая сравнивает цену с КС и может потребовать пояснения происхождения денежных средств. Дополнительный доход придётся задекларировать и тоже обложить 13 %.
Что‚ если квартира в долевой собственности и я продаю свою долю ниже КС?
Каждый долевик получает вычет 1 млн ₽ пропорционально своей доле. Коэффициент 0‚7 применяется к доле КС.
А если я получил квартиру от застройщика по ДДУ в 2024 году и продаю в 2026?
Ваш срок владения ещё не истёк (менее 5 лет). Налоговая база будет 0‚7×КС минус 1 млн ₽ вычета.
Продать квартиру дешевле кадастровой стоимости технически возможно‚ но налоговые последствия останутся прежними. В 2026 году регионы наделены дополнительными полномочиями‚ а ФНС активно использует кадастровую оценку как минимальную базу для НДФЛ. До подписания договора:
- проверьте актуальную КС через Росреестр;
- изучите местный коэффициент;
- при необходимости — оспорьте кадастровую стоимость;
- заранее рассчитайте налог и учтите его в цене квартиры.
Соблюдение этих шагов позволит избежать неприятных сюрпризов и споров с налоговой службой.