С 2026 года в России вступили в силу новые поправки в Налоговый кодекс РФ, которые изменили правила налогообложения доходов от продажи недвижимости․ Многие владельцы задаются вопросом: можно ли продать квартиру, находясь в собственности менее трёх лет, и не платить налог на доходы физических лиц (НДФЛ)?

Кратко о главных изменениях в 2026 г․

• Освобождение от НДФЛ при продаже жилья, если собственник владел им менее одного года по праву наследства или дарения․
• Продление льготного периода до трёх лет для некоторых категорий граждан (пенсионеров, инвалидов, детей‑инвалидов, участников Великой Отечественной войны и др․)․
• Установление обязательного порога в 1 млн рублей дохода от продажи, при котором налог уплачивается только с превышения․
• Возможность оформить льготы через налоговую декларацию и приложить подтверждающие документы;

Когда налог обязательный?

Налог на доходы от продажи квартиры уплачивается, если выполнены все нижеперечисленные условия:

1. Вы владели квартирой более трёх лет (для большинства граждан) либо более одного года (для наследников/дарителей)․
2. Сумма полученного от продажи превышает 1 000 000 рублей․
3. Вы не подпадаете под одну из льготных категорий, предусмотренных НК РФ․

Кому и при каких условиях налог не платится?

Налог может быть отменён в следующих случаях:

• Срок владения менее 1 года (наследство, дарение) – налог не взимается независимо от суммы․
• Срок владения менее 3 лет при наличии одной из льготных категорий:
  • Пенсионеры (включая инвалидов‑пенсионеров);
  • Граждане, получившие статус «малоимущий»;
  • Инвалиды I‑II групп и их семьи;
  • Участники Великой Отечественной войны и их дети;
  • Лица, получившие жильё в рамках государственных программ (например, «Жильё для молодых семей»)․
• Продажа единственного в собственности жилья, если вы использовали его в качестве основного места жительства и владели им менее 3 лет, но в сумме продажа не превышает 1 млн рублей․
• Продажа недвижимости, полученной в результате раздела совместно нажитого имущества при разводе – налог не уплачивается, если в течение года после развода вы продали эту часть․

Как оформить налоговую льготу?

Для того чтобы официально оформить освобождение от налога, необходимо выполнить несколько шагов:

1. Подготовка документов:
   • Паспорт и ИНН;
   • Свидетельство о праве собственности (договор купли‑продажи, свидетельство о наследстве, дарственная и т․п․);
   • Документ, подтверждающий льготный статус (пенсионное удостоверение, справка об инвалидности, выписка из реестра ветеранов и т․д․);
   • Кадастровый паспорт квартиры;
   • Справка из банка о полученной сумме (если продажа осуществлялась через банковскую транзакцию)․
2. Заполнение налоговой декларации (форма 3‑НДФЛ)․ В графе «Доходы от продажи недвижимости» укажите сумму, но в графе «Налог к уплате» оставьте 0, если вы подпадаете под льготу․
3. Подача декларации в налоговый орган:
   • Лично в отделение ФНС по месту жительства;
   • Через личный кабинет налогоплательщика на сайте nalog․ru;
   • Почтовой отправкой с описью вложения․
4. Получение подтверждения о признании льготы․ Налоговый орган в течение 30 дней выдаёт подтверждение (справку или отметку в декларации)․ В случае отказа вы имеете право обжаловать решение в суде․

Пример расчёта налога

Допустим, вы пенсионер, владелец квартиры 2 года и 8 мес․, продаёте её за 2 200 000 рублей․

• Сумма продажи: 2 200 000 руб․
• Порог в 1 000 000 руб․ → налогооблагаемая база = 1 200 000 руб․
• Налоговая ставка для физических лиц – 13 % → налог = 156 000 руб․
• Поскольку вы пенсионер и срок владения менее 3 лет, вы имеете право на льготу․ При подаче 3‑НДФЛ налог будет снят полностью․

Срочные вопросы: что делать, если налог уже уплачен?

Если вы уже уплатили НДФЛ, но впоследствии выяснили, что имеете право на льготу, действуйте так:

1. Соберите подтверждающие документы о льготном статусе․
2. Подайте поправочную декларацию 3‑НДФЛ с указанием «отмена налога» и приложите копии документов․
3. В заявлении укажите, что просите возврат уже уплаченного налога․
4. Налоговая служба обязана рассмотреть запрос в течение 30 дней и вернуть излишне уплаченные средства․

Полезные ссылки и контакты

• Официальный сайт Федеральной налоговой службы – nalog․ru
• Справочная телефонная линия ФНС: 8‑800‑222‑22‑22
• Госуслуги – раздел «Налоговые декларации» (для подачи онлайн)
• Консультации в региональных отделениях ФНС (например, в Башкирии – налоговая служба Башкирии)

Продажа квартиры менее трёх лет в собственности без уплаты налога возможна, но только при соблюдении чётко прописанных условий:

• Наличие льготного статуса (пенсионер, инвалид, ветеран и др․);
• Продажа единственного жилья, использованного как основное место жительства, при сумме до 1 млн руб․;
• Соблюдение сроков владения (менее года для наследников/дарителей, менее трёх лет для льготных категорий)․

Тщательно подготовьте документы, подайте декларацию в срок и сохраните подтверждение освобождения․ Это позволит избежать лишних расходов и сохранить полученные от продажи средства․

Если у вас остались вопросы, не стесняйтесь обращаться в налоговую инспекцию или к профессиональному налоговому консультанту․

Дата публикации: