Актуально на 20 апреля 2026 г. — правила могут меняться‚ поэтому перед сделкой лучше ещё раз уточнить нормы Налогового кодекса РФ и свежие разъяснения ФНС.

Когда дарёную квартиру можно продать без НДФЛ

С момента регистрации права собственности по договору дарения у вас начинает «тикать» минимальный срок владения. Если вы продадите объект досрочно‚ придётся заплатить 13 % (или 15 % для доходов свыше 5 млн ₽) от разницы между ценой продажи и налоговым вычетом.

Сроки‚ после которых продажа освобождается от НДФЛ

• 3 года, если квартира была получена:
  • в дар от близкого родственника (п. 18.1 ст. 217 НК РФ);
  • по наследству;
  • в результате приватизации;
  • по договору ренты (пожизненному содержанию).
• 5 лет — во всех остальных случаях‚ включая дар от друга‚ коллеги или дальнего родственника.

Пример:
Если мама подарила квартиру 15 марта 2023 г.‚ продавать без налога можно уже 16 марта 2026 г. А если квартиру подарил дядя‚ безопаснее дождаться 15 марта 2028 г.

Как рассчитать налог‚ если срок ещё не вышел

Формула:

НДФЛ = (Цена продажи – 1 000 000 ₽ или документальные расходы) × 13 %

• Если даритель не платил за квартиру (например‚ получил её бесплатно при приватизации)‚ у вас нет «затрат» на покупку‚ поэтому применяйте фиксированный вычет 1 млн ₽.
• Если даритель купил квартиру за свои деньги и сохранил документы‚ вы можете вычесть его первоначальные расходы вместо 1 млн ₽. Требуется справка-выписка из ЕГРН и чек/ДКП дарителя.

Пошаговая схема продажи дарёной квартиры

1. Проверить срок владения в выписке ЕГРН: смотрим дату регистрации права собственности.
2. Определиться с ценой и вычетом:
   • если срок < 3 или 5 лет‚ выбираем выгодный вариант (1 млн ₽ или расходы дарителя);
   • если срок вышел — налог 0 ₽.
3. Собрать пакет документов:
   • выписка ЕГРН не старше 30 дней;
   • договор дарения + свидетельство о регистрации;
   • паспорт РФ;
   • отказные письма от опекунского совета (если в квартире прописаны дети-инвалиды);
   • согласие супруга/супруги (если квартира получена в браке и не была закреплена за одним из супругов).
4. Найти покупателя: напрямую или через агентство‚ заключить предварительный договор (если нужен задаток).
5. Заключить основной договор купли-продажи у нотариуса или в МФЦ (с 2025 г. сделки от 50 млн ₽ обязательно нотариальные).
6. Зарегистрировать переход права в Росреестре (обычно 7–9 дней).
7. До 30 апреля следующего года подать 3-НДФЛ в ФНС‚ если налог > 0.
8. Оплатить НДФЛ до 15 июля следующего года.

Льготы и освобождения в 2026 г.

С 2024 г. действует новое семейное послабление:

• Семьи с детьми-инвалидами любого возраста могут продать жилье раньше 3 или 5 лет без НДФЛ‚ если:
  • в течение 1 года до продажи они купили другое жильё;
  • общая площадь новой квартиры/дома больше или равна продаваемой.
• То же правило распространяется на семьи‚ где родился (усыновлён) второй ребёнок.

Важно: при продаже квартиры‚ полученной в дар‚ новая покупка должна быть оформлена на того же заявителя (родителя‚ опекуна).

Частые ошибки

• Учёт кадастровой стоимости. В договоре ставят цену ниже 70 % кадастровой — ФНС всё равно «доначислит» налог по формуле 0‚7 × кадастровая стоимость – вычет.
• Нераспределённый налог между супругами. Если квартира получена в браке‚ но оформлена на одного‚ второй супруг не может сам заявить вычет.
• Пропуск срока подачи 3-НДФЛ. Штраф, 5 % от суммы налога за каждый месяц просрочки (но не более 30 % и не менее 1 000 ₽).

Краткий чек-лист для продавца

Продать квартиру‚ которую подарили‚ можно без налога уже через 3 года‚ если даритель был близким родственником. В остальных случаях придётся подождать 5 лет или воспользоваться семейной льготой. Главное — не забыть подать декларацию и правильно выбрать налоговый вычет.

Не ориентируйтесь только на эту статью: перед сделкой сверьте данные в ФНС России и‚ при необходимости‚ проконсультируйтесь с юристом или налоговым консультантом.