Иногда встречаются люди, которые уверены, что могут «продать чужую квартиру», не имея на неё никаких законных прав. Увы, в жизни всё не так просто. В России продать недвижимость без права собственности или без доверенности нельзя, а любые попытки это сделать заканчиваются уголовными делами и потерей жилья у добросовестных владельцев. В этой статье разберёмся, что именно запрещено, какие схемы используют мошенники и как защитить себя.
Почему нельзя просто так «продать чужую» квартиру
Право собственности, это ключевое условие сделки
Согласно статье 209 ГК РФ, только собственник владеет, пользуется и распоряжается своим имуществом. Без оформленного права собственности:
- нельзя подать декларацию в Росреестр;
- банк не откроёт эскроу-счёт;
- нотариус не удостоверит договор купли-продажи.
Риски для настоящего собственника
Юристы фиксируют рост числа жалоб от владельцев, которые:
- потеряли жильё из-за поддельных документов;
- стали жертвами «серых» схем с фальшивыми доверенностями;
- не успели проверить юридическую чистоту квартиры и оказались в суде.
Самые распространённые мошеннические схемы
Поддельные доверенности
Мошенники изготавливают фальшивые нотариальные доверенности, якобы выданные на их имя. С их помощью они:
- регистрируют право на чужую квартиру;
- продают объект третьим лицам;
- исчезают с деньгами.
Использование «двойников» собственников
Злоумышленники находят людей, похожих настоящего собственника, и с помощью поддельных паспортов проходят нотариальное удостоверение сделки.
Реплицирование ключ-документов
Используются:
- поддельные ЕГРН-выписки;
- фальшивые свидетельства о праве собственности;
- подменённые технические паспорта БТИ.
Как защититься собственнику
Проверяйте любые документы в Росреестре
Онлайн-запрос через официальный сайт Росреестра покажет:
- кто действительный собственник;
- есть ли обременения (арест, залог);
- все зарегистрированные права и сделки за последние годы.
Требуйте личного присутствия нотариуса
Нотариус обязан сверить внешность продавца с фото в паспорте и в базе ФНС. Любые откази — повод насторожиться.
Используйте банковские эскроу-счета
Деньги перечисляются только после регистрации перехода права в Росреестре. Это минимизирует риск «исчезновения» покупателя или продавца.
Что делать, если вы всё-таки получили квартиру в наследство и хотите продать свою «старую»
Если вы унаследовали квартиру, то в течение 90 календарных дней после вступления в наследство можете продать другую свою квартиру, которой владеете более трёх лет, без уплаты НДФЛ. Это подтверждено в письме ФНС от № БС-3-11/10276. Главное, успеть подать нулевую декларацию 3-НДФЛ в срок.
Ни один законный способ продать чужую квартиру не существует. Любые «схемы» ведут к уголовной ответственности по статьям 159 (мошенничество) и 327 (подделка документов) УК РФ. Защита проста: проверяйте документы, используйте эскроу и доверяйте только аккредитованным нотариусам.