Ситуация: в 2024 году вы продали одну квартиру и тут же приобрели другую. Перед вами встали два вопроса: нужно ли платить налог с продажи и можно ли получить имущественный вычет за покупку? Ответ – да‚ и да‚ но всё решается в одной декларации 3-НДФЛ‚ которую нужно успеть подать до 30 апреля 2026 года (если вы ИП – до 30 апреля 2025 года). Ниже пошаговая инструкция.
Когда появляется обязанность платить налог с продажи
- 3 года и менее владения – обязаны платить НДФЛ 13 % с разницы между ценой продажи и документальными расходами (или 1 000 000 ₽ вычета‚ если чеков нет).
- Более 3 (с – 5) лет – доход освобождён от налога‚ но в декларации всё равно указывайте доход 0 ₽‚ чтобы ИФНС видела освобождение.
Пример: купили квартиру в 2022 году за 4 000 000 ₽‚ продали в 2024 году за 4 500 000 ₽. Налог = (4 500 000 – 4 000 000) × 13 % = 65 000 ₽.
Как получить имущественный вычет за покупку
- Максимальный размер вычета – 2 000 000 ₽ на покупателя (супруги могут поделить).
- Налог к возврату – 260 000 ₽ (13 % от 2 000 000 ₽).
- Вычет можно применять сразу после регистрации права собственности‚ даже если квартира куплена в кредит (тогда ещё + вычет процентов).
Схема «продал – купил в один год» в одной декларации 3-НДФЛ
В одной форме 3-НДФЛ вы заполняете два самостоятельных подраздела:
- Признак доходов от продажи – указываете код 1510 (продажа недвижимости).
- Признак имущественного вычета при покупке – код 311 (расходы на приобретение жилья).
В результате налог к уплате и налог к возврату взаимозачитываются. Чаще всего при «равноценной» смене жилья итоговый налог к уплате получается равным нулю.
Пошаговое заполнение декларации в «Личном кабинете налогоплательщика»
Шаг 1: «Доходы – Продажа имущества»
- Признак: 1510
- Доход: цена по договору купли-продажи
- Вычет: выбираете «В размере фактически подтверждённых расходов» и указываете цену покупки (или 1 000 000 ₽).
Шаг 2: «Вычеты – Имущественные»
- Объект: Квартира
- Вид права: Собственность
- Сумма расходов: 2 000 000 ₽ (или фактическая цена покупки‚ но не более 2 млн)
- Дата регистрации права: берёте из ЕГРН.
Шаг 3: Проверка итога
Система автоматически покажет:
- Налог к уплате с продажи: 65 000 ₽
- Налог к возврату с покупки: 260 000 ₽
Какие документы приложить к декларации
- Копия договора купли-продажи проданной квартиры + акт приёма-передачи
- Копия договора купли-продажи новой квартиры + ЕГРН
- Квитанции / выписки из банка – подтверждение расходов на покупку старой квартиры
- Платёжные поручения / выписки – подтверждение расходов на покупку новой
- Если брали ипотеку – кредитный договор и справка о процентах
Сроки подачи и готовность возврата
| Категория | Крайний срок подачи | Срок возврата налога |
|---|---|---|
| Физлицо | 30 апреля 2026 | до 4 месяцев (3 мес. проверка + 1 мес. перечисление) |
| ИП на УСН/ЕНВД | 30 апреля 2025 | до 4 месяцев |
Жизненные советы
- Не откладывайте. Система «Госуслуг» и «Личный кабинет» позволяют подать декларацию онлайн без очередей.
- Храните чеки. С 2025 года ФНС усилила контроль по расчётам «безналом» – не забудьте прикладывать банковские выписки.
- Используйте взаимозачёт: если итоговый налог к возврату превышает налог к уплате‚ ничего платить не нужно – просто получите «лишнее» обратно на карту.
Краткий алгоритм на 5 пунктов
- Подтвердите период владения проданной квартиры
- Посчитайте налог с продажи (или вычет 1 млн ₽)
- Посчитайте вычет за покупку (2 млн ₽)
- Заполните 3-НДФЛ онлайн в «Личном кабинете»
- Подайте до 30 апреля 2026 и следите за статусом возврата
Дата актуальности: 19 апреля 2026 г.