Каждый год десятки тысяч россиян сталкиваются с ситуацией: продают одну квартиру и покупают другую, будь то «апгрейд» до большей площади, смена района или переезд в другой город. Главный вопрос, который возникает сразу после сделки: «А нужно ли платить налог на доход от продажи, если деньги сразу ушли на покупку нового жилья?»

В этой статье мы детально разберем:

• когда обязаны платить НДФЛ при продаже квартиры;
• какие существуют льготы и вычеты;
• как работает взаимозачет двух вычетов (при продаже и покупке);
• пошаговый алгоритм расчета и заполнения декларации;
• типовые ошибки и советы, которые позволят законно снизить налог до нуля.

Базовое правило: «5 лет и никакого налога»

Если квартира находилась в вашей собственности 5 лет и более (а в ряде случаев 3 года, см. ниже), то продавец освобождается от НДФЛ полностью, независимо от цены продажи и наличия покупки новой жилплощади.

Исключения, когда минимальный срок — 3 года:

1. Квартира была получена по договору дарения или наследству от родственников;
2. Приватизирована из муниципального фонда;
3. Куплена по договору ренты (пожизненной или пожизненной с иждивением);
4. Единственное жилье на момент продажи.

Если срок владения меньше указанных, доход от продажи облагается НДФЛ по ставке 13 % (или 15 % при доходе свыше 5 млн рублей).

Как рассчитать «облагаемую базу»

Формула:

Налогооблагаемый доход = Цена продажи — вычет или расходы.

Вычет «1 млн рублей»

Каждый продавец имеет право уменьшить доход на 1 000 000 руб., если квартира продавалась в течение минимального срока. Этот вычет разрешено использовать один раз в год, даже если продано несколько объектов.

Расходы на покупку продаваемой квартиры

Есть документы о покупке (ДКП, выписка из ЕГРН, платежки) — можно вычесть фактические расходы на покупку продаваемого объекта вместо «1 млн». Это выгодно, если расходы превышают 1 млн руб.

Одновременная покупка жилья: «двойной вычет»

Если в том же календарном году вы:

• продали старую квартиру (доход от продажи);
• купили новую квартиру (право на имущественный вычет при покупке);
• еще ни разу не использовали вычет покупателю (или есть остаток),

…то вы можете применить два вычета одновременно:

Пример расчета на 2026 год

1. Продана квартира за 7 000 000 руб., купленная 3 года назад за 4 500 000 руб.
2. Куплена новая квартира за 9 000 000 руб.
3. Вычет при покупке ранее не использовался.

Шаг 1: определим налогооблагаемый доход
7 000 000 — 4 500 000 (расходы) = 2 500 000 руб.

Шаг 2: применим вычет при покупке (2 млн)
2 500 000 — 2 000 000 = 500 000 руб.

Шаг 3: НДФЛ к уплате
500 000 × 13 % = 65 000 руб.

Если бы продавец не купил новое жилье или уже использовал вычет, налог составил бы:
2 500 000 × 13 % = 325 000 руб.

Ошибки, которые «убивают» льготу

• Упущен срок подачи 3-НДФЛ: не позднее 30 апреля следующего за продажей года.
• Нет документов: при расчете «доход минус расходы» требуются платёжные поручения, кассовый чек, ДКП.
• Неправильный вычет: нельзя одновременно применять и «1 млн», и «расходы» к одной и той же квартире.
• Родственники-продавцы: сделки между близкими родственниками не дают права на вычет при покупке.

Пошаговая инструкция: как не платить лишнего

1. Проверьте срок владения (ЕГРН/ксерокопия ДКП).
   Если ≥ 5 лет (или ≥ 3 при льготном основании), налога нет, просто не подаёте декларацию.

2. Соберите документы:

   • ДКП продажи и покупки;
   • платёжные документы (приходные ордер, выписка банка);
   • правоустанавливающие документы на новую квартиру;

3. Выберите оптимальный способ уменьшения базы: «доход минус расходы» или 1 млн руб.

4. Рассчитайте остаток вычета при покупке (если новая квартира дороже 2 млн руб.).

5. Заполните программу «Декларация-2026»:

   • раздел 1 – доход от продажи;
   • раздел 2 – расходы/1 млн вычет;
   • раздел 3 – имущественный вычет при покупке (вводим 2 000 000 руб.).

6. Подайте отчет:

   • через личный кабинет ФНС;
   • или на приём к инспектору до 30 апреля 2027 г. (если продажа была в 2026).

7. Уплатите НДФЛ до 15 июля 2027 г. (если после всех вычетов осталась сумма к уплате).

Частые вопросы и краткие ответы

Вопрос: Продал квартиру за 950 000 руб. и тут же купил другую. Нужно платить?

Ответ: Нет. Доход меньше 1 млн руб., вычет «съедает» всю сумму. Декларацию подать всё равно нужно (ст. 229 НК).

Вопрос: Купил квартиру в 2025 г. за 3 млн, продал в 2026 г. за 3 млн. Какой налог?

Ответ: Нулевой. Доход равен расходам, база = 0.

Вопрос: Можно ли «взаимозачет» между мужем и женой?

Ответ: Нет. Вычет при покупке — персональный, но можно распределить стоимость новой квартиры между супругами (в долях).

Покупка новой квартиры не освобождает автоматически от НДФЛ, но позволяет существенно снизить или довести налог до нуля.

Ключевые условия:

• срок владения < 5 лет (или < 3 при льготе);
• наличие права на имущественный вычет при покупке;
• обязательная подача 3-НДФЛ.

Самый простой способ убедиться — запустить онлайн-калькулятор ФНС или обратиться к налоговому консультанту.

Данный материал подготовлен по актуальному законодательству РФ на 19 апреля 2026 года.