В 2026 году россияне, продавшие свою квартиру, задаются вполне логичным вопросом: нужно ли подавать 3-НДФЛ и платить налог? Ответ зависит от сразу нескольких факторов: как долго вы владели квартирой, является ли она единственным жильём, кто покупатель и какая сумма сделки. Ниже — подробная карта действий.

Краткий ответ: «единственное жильё» и 3 года владения

С г. вступил в силу «дачный» закон № 210-ФЗ, который изменил правила освобождения от НДФЛ:

• Если вы владеете квартирой 3 года и более и на момент продажи это единственное жильё, НДФЛ не платите и декларацию не подаёте.
• Если срок владения меньше 3 лет, то:
• нужно подать декларацию 3-НДФЛ до 30 апреля 2027 г. (за 2026 год);
• НДФЛ (13 %) уплачивается до 15 июля 2027 г., но можно применить налоговый вычет — 1 млн руб. или документально подтверждённые расходы на покупку.

Как считается «единственное жильё»

ФНС и Минфин разъясняют: квартира считается единственной, если:

1. на момент продажи у вас и супруг(а) отсутствуют другие объекты недвижимости, пригодные для проживания (кроме долей < ¼);
2. за 90 дней до продажи вы не приобретали новую квартиру, иначе новое жильё «аннулирует» статус «единственного».

Пример: в декабре 2025 г. вы продали квартиру, купленную в марте 2023 г. (менее 3 лет). 10 января 2026 г. вы подписали ДДУ на новую квартиру. Статус «единственного» утрачен, поэтому за 2026 год нужно подать 3-НДФЛ и, возможно, заплатить налог.

Пошаговая инструкция, если срок владения меньше 3 лет

Шаг 1. Определить доход

Доход = цена продажи по договору купли-продажи, но не ниже 70 % кадастровой стоимости (ст. 214.10 НК РФ).

Шаг 2. Выбрать вычет

• Имущественный вычет — 1 000 000 руб. на объект (поделите пропорционально доле).
• Расходы на покупку — документально подтверждённые (ДДУ, переуступка, ипотека, ремонт).

Вычет Применяется тот, который экономит больше.

Шаг 3. Подать 3-НДФЛ

1. Авторизуйтесь через Госуслуги в Личном кабинете налогоплательщика.
2. Выберите «Подать декларацию 3-НДФЛ онлайн».
3. Заполните:
   • Доход → код дохода 1510 (продажа недвижимости).
   • Вычет → код 901 (1 млн руб.) или 903 (расходы).
4. Отправьте до г.

Шаг 4. Уплатить налог

Часто задаваемые вопросы

Продаю квартиру за 900 000 руб. Нужна декларация?

Нет. Сумма сделки ≤ 1 млн руб., поэтому НДФЛ не возникает, а декларация не подаётся (п. 4 ст. 229 НК РФ).

Квартира была получена в дар от родителей. Имеет ли значение срок владения?

Да. Дар от близкого родственника сокращает минимальный срок до 3 лет. Если квартира единственная и вы владеете ≥ 3 лет, налог и декларация не требуются.

Супруги в равных долях. Подаём одну декларацию?

Каждый долевой собственник сдаёт свою 3-НДФЛ. Налог рассчитывается пропорционально доле (пример: продажа за 3 млн руб., вычет 1 млн руб. на объект → каждый декларирует 1 млн руб. дохода и 500 тыс. руб. вычета).

Новостройка по ДДУ, оплатил в 2022, получил ключи в 2024, продаю в 2026. Срок считается с 2022 или 2024?

ФНС считает срок с момента полной оплаты доли по ДДУ. Значит, если полная оплата была в 2022 г., то к 2026 г. вы владеете 4 года и освобождены от налога и декларации при условии «единственного жилья».

Если забыли подать декларацию

ФНС начислит:

• НДФЛ;
• Пеню 1/300 ключевой ставки за каждый день просрочки;
• Штраф 5 % от суммы налога за каждый месяц, но не более 30 %.

Самостоятельное уточнение через «Обратиться в ФНС» → «Добровольное уведомление» позволяет снизить штраф до 20 %.