Кадастровая стоимость — это государственная оценка рыночной стоимости объекта недвижимости. Она служит базой для расчёта имущественного, земельного налогов и НДФЛ при продаже. В 2026 году процесс кадастровой оценки претерпел ряд изменений, затронувших 9,5 млн объектов по всей России. Ниже разберёмся, как проходит процедура, что изменилось и как собственнику оспорить результат.

Что такое кадастровая оценка и зачем она нужна

• Налоги: налоговая рассчитывает имущественный и земельный налог именно из кадастровой стоимости.
• НДФЛ при продаже: если продажная цена ниже 70 % от кадастровой, базой для налога становится 0,7 × кадастровая стоимость.
• Государственные платежи: арендные ставки, выкупные цены, залоговые обязательства.

Кто проводит оценку в 2026 году

1. Региональный орган власти выбирает единого кадастрового оценщика (ЕКО) по конкурсу.
2. ЕКО формирует федеральный реестр данных, используя сведения Росреестра и Роснедвижимости.
3. Росреестр контролирует качество и вносит результаты в Государственный кадастр недвижимости (ГКН).

Что изменилось в 2026 году

3.1 Отказ от индексов рынка недвижимости (ИРН)

С 20 апреля 2026 г. вступил в силу законопроект, исключающий ИРН. Это означает:

• оценка теперь привязана к объективным характеристикам (площадь, год постройки, местоположение);
• исключены «рыночные пузырики» и спекулятивные скачки цен;
• в среднем кадастровая стоимость снизилась на 3–7 % в регионах с перегретым рынком и выросла на 5–10 % в депрессивных районах.

3.2 Сроки переоценки сократились с 4 до 2 лет

Росреестр подготовил законопроект, который вступил в силу 1 января 2026 г.: теперь переоценка проводится раз в два года, а не четыре. Это позволяет быстрее реагировать на изменения рынка.

3.3 Массовая переоценка 9,5 млн объектов

В отчёте Росреестра:

• 9 512 865 объектов (здания, помещения, сооружения, машино-места, ОНС);
• 1,3 млн участков в Нижегородской области запущены в новую волну оценки в феврале 2026 г.

Пошаговая схема кадастровой оценки

Как узнать кадастровую стоимость в 2026 году

5.1 Онлайн-сервисы

• rosreestr.gov.ru → «Справочная информация по объектам недвижимости».
• ФГИС ЕГРН (бывш. ЕГРН): заказ выписки в электронном виде за 150–300 ₽.
• Мобильное приложение «Госуслуги–Недвижимость».

5.2 Личное обращение

1. МФЦ любого региона.
2. Филиал Росреестра (по предварительной записи).

Пример запроса

Кадастровый номер: 77:01:0004010:123

Адрес: г. Москва, ул. Ленина, д. 10
Дата последней переоценки: 
Кадастровая стоимость: 8 450 000 ₽

Что делать, если кадастровая стоимость завышена

6.1 Досудебное обжалование

• Подача заявления о несогласии в Комиссию при Росреестре в течение 6 месяцев с даты внесения в ГКН.
• Необходимые документы: выписка ЕГРН, отчёт независимого оценщика, техпаспорт, квитанция госпошлины 300–600 ₽.

6.2 Судебное обжалование

1. Подача иска в районный суд по месту нахождения недвижимости.
2. Экспертиза: суд назначает судебно-оценочную экспертизу.
3. Срок разбирательства: 2–4 месяца.

Статистика: в 2025 г. 34 % заявлений были удовлетворены, в среднем кадастровая стоимость снижалась на 12–18 %.

Как сэкономить на налогах после снижения стоимости

Планы до 2028 года

• 2027 г. – пилотный проект ежегодной индексации без полной переоценки (не более ±5 %).
• 2028 г. – внедрение цифрового двойника объекта в ГКН для онлайн-моделирования рыночной стоимости в реальном времени.

Чек-лист для собственника

1. Получите выписку ЕГРН и сверьте дату последней переоценки.
2. Оцените, не завышена ли стоимость по сравнению с рыночной: сравните с аналогичными объектами на сайтах объявлений.
3. При подозрении на завышение – закажите независимую оценку и обратитесь в комиссию или суд.
4. Не забудьте подать заявление в налоговую на применение пониженной ставки после успешного обжалования.

Следите за официальными уведомлениями Росреестра и не пропустите шестимесячный срок на оспаривание: в 2026 году это особенно важно, поскольку волна новых оценок охватила миллионы объектов по всей стране.