Базовая формула расчёта

В соответствии с ст. 39.3 Земельного кодекса РФ и Постановлением Правительства РФ № 582 от (в редакции от 2025 г.), при выкупе без торгов:

• 70 % от кадастровой стоимости — минимальный порог.
• 100 % от кадастровой стоимости — максимальный, применяется только если:
  • участок расположен в границах чистых торговых зон;
  • арендатор не использовал участок по целевому назначению более 3 лет подряд.

В Ростовской области муниципалитеты варьируют ставку от 70 % до 85 % в зависимости от категории земли и местной экономической политики.

Таблица актуальных ставок по крупным муниципалитетам (2026 год)

Пошаговый расчёт примера

Условия:

• Кадастровая стоимость участка: 4 200 000 руб.
• Место: г. Ростов-на-Дону, промназначение (75 %).
• Арендатор — ООО «АгроПлюс», аренда с 2019 г., целевое использование под склад продукции.

Формула:

Цена выкупа = 4 200 000 × 0,75 = 3 150 000 руб.

Дополнительные расходы:

• Госпошлина за регистрацию права — 2 000 руб.
• Кадастровый инженер (если требуется межевание) — 25 000–40 000 руб.
• Нотариальное удостоверение договора купли-продажи — 0,5 % от цены договора, но не более 20 000 руб.

Процесс оформления без торгов (кратко)

1. Подача заявления в администрацию муниципалитета (МФЦ).
2. Согласование условий с отделом имущественных отношений.
3. Оплата установленной цены до подписания договора.
4. Государственная регистрация в Росреестре (срок, 7–9 раб. дней).

Когда ставка может быть снижена до 50 %

По региональному закону Ростовской области № 1050-ЗС от ставка снижается до 50 % от кадастровой стоимости для:

• Участков площадью до 1 га, если арендатор — субъект МСП и участок используется под сельхозпроизводство.
• Участков, расположенных в моногородах (Шахты, Новочеркасск, Каменск-Шахтинский), в рамках госпрограммы поддержки моногородов.

Важные нюансы 2026 года

• После вступит в силу автоматический пересмотр кадастровой стоимости раз в 3 года, что может повлиять на будущие договоры аренды.
• Для ИП и юрлиц, приостановивших деятельность в 2024–2025 гг., администрации могут запросить дополнительные доказательства целевого использования.

Чек-лист документов арендатора

• Копия свидетельства о постановке на учёт (ИНН/ОГРН/ОГРНИП).
• Договор аренды и все дополнительные соглашения.
• Выписка из ЕГРН (действует 30 дней).
• Отчёт о целевом использовании (форма № ЗУ-1, утверждена Минэкономразвития РФ).
• Квитанция об оплате госпошлины за регистрацию.

Консультации и контакты

Бесплатную консультацию по расчёту и подготовке пакета документов можно получить:

• В МФЦ Ростовской области — mfc.donland.ru.
• По горячей линии 8 (863) -40-77-00 (Управление Росреестра по РО).
• В Центре «Мой бизнес» — mbin.donland.ru.