Продажа жилой или нежилой недвижимости в России сопровождается налоговыми обязательствами․ Ставка налога‚ порядок расчёта и возможные льготы меняются из‑за ежегодных поправок в Налоговый кодекс (НК РФ)․ В статье разберём‚ какой процент от продажи недвижимости необходимо уплатить‚ какие категории налогоплательщиков могут рассчитывать на освобождение‚ а также как правильно оформить расчёт и уплату налога в 2025‑2026 годах․

Правовая база

• Статья 224 НК РФ – налог на доходы физических лиц (НДФЛ) от продажи имущества․
• Статья 108 НК РФ – налог на прибыль организаций от операций с недвижимостью․
• Поправки 2025‑2026 годов‚ принятые Государственной Думой и одобренные Советом Федерации (п․ 9 ст․ 214․10 НК РФ)‚ уточняют лимиты доходов‚ освобождающих от налога‚ а также вводят новые категории льготных получателей․

1․1 Кому относится налог?

Налогом облагаются:

1. Физические лица‑резиденты‚ получившие доход от продажи недвижимости․
2. Иностранные граждане‑нерезиденты (ставка 30 % от разницы цены покупки‑продажи)․
3. Организации (юридические лица) – налог на прибыль (ставка 20 % от чистой прибыли от сделки)․

Ставки налога в 2025‑2026 годах

Важно: в 2025‑2026 годах некоторые регионы повысили лимит дохода‚ освобождающего от НДФЛ при продаже недвижимости (см․ п․ 9 ст․ 214․10 НК РФ)․ Теперь в регионах с повышенными лимитами освобождаются доходы до 2 млн руб․ за 3 года․

Как рассчитывается налог?

3․1 Формула расчёта для физических лиц

Налог = (Продажная цена – Стоимость приобретения – Расходы‚ подтверждённые документами) × Ставка․

• Продажная цена – сумма‚ полученная от покупателя (включая все выплаты)․
• Стоимость приобретения – цена‚ уплаченная за объект‚ а также расходы на его улучшение (ремонт‚ реконструкция)‚ если они документально подтверждены․
• Расходы – нотариальные и регистрационные сборы‚ комиссии агентств‚ расходы на рекламу продажи․

3․2 Пример расчёта (2026 год)

Ситуация: Иван продаёт квартиру за 7 000 000 руб․ Он купил её в 2018 году за 4 500 000 руб․‚ на ремонт потратил 400 000 руб․‚ нотариальные и регистрационные сборы составили 150 000 руб․

1. База налога = 7 000 000 – 4 500 000 – 550 000 = 1 950 000 руб․
2. Ставка = 13 % (поскольку срок владения более 5 лет и доход < 5 млн руб․)
3. Налог = 1 950 000 × 0‚13 = 253 500 руб․

3․3 Формула расчёта для юридических лиц

Налог = (Продажная цена – Сумма всех документально подтверждённых расходов) × 20 %․

Налоговые льготы и освобождения

• Льгота «5‑летний срок владения» – если объект находился в собственности более 5 лет‚ налог не уплачивается (при условии‚ что общая сумма доходов от продажи за последние 3 года не превышает установленный региональный лимит)․
• Льгота для семей с детьми – в 2026 году в некоторых регионах (например‚ Крайний Север) действует пониженная ставка 1‚9 % от дохода‚ если у налогоплательщика есть минимум три ребёнка․
• Льгота «первая продажа недвижимости» – налог не взимается‚ если это первая продажа после получения в наследство и объект находился в собственности менее 3 лет‚ а доход не превышает 1 млн руб․
• Освобождение для ИП – при работе по упрощённой системе налогообложения (УСН «Доходы минус расходы») налог на прибыль от продажи недвижимости включается в общий расчёт УСН (ставка 6 % или 15 %)․

Порядок уплаты и отчётность

5․1 Сроки уплаты

• Для физических лиц – в течение 30 дней с даты подписания договора купли‑продажи․
• Для юридических лиц – в течение 30 дней после закрытия финансового периода‚ в котором была получена прибыль․

5․2 Как подать декларацию

1. Заполнить форму «Декларация по НДФЛ за 2025/2026 год» (форма 3‑НДФЛ) в личном кабинете ФНС․
2. Приложить подтверждающие документы: договор купли‑продажи‚ акты приёма‑передачи‚ счета‑фактуры на ремонт‚ нотариальные расписки․
3. Оплатить налог через Интернет‑банк‚ терминал или в отделении банка‚ указав код платежа‚ полученный в личном кабинете․
4. Сохранить квитанцию об уплате – она понадобится при проверке налоговой инспекцией․

5․3 Авансовые платежи (для юридических лиц)

С 2026 года в большинстве регионов введена система ежемесячных авансовых платежей по налогу на прибыль․ Размер аванса рассчитывается исходя из плановой прибыли за текущий квартал и составляет 1/12 от ожидаемой годовой суммы налога․

Последние изменения в законодательстве (2025‑2026)

• Увеличены региональные лимиты освобождения от НДФЛ при продаже недвижимости (до 2 млн руб․ за 3 года в некоторых регионах)․
• Введена пониженная ставка 1‚9 % для семей с пятью и более детьми в Крайнем Севере․
• С 2026 года налоговый орган использует автоматический расчёт НДФЛ на основе данных банков и кассовых операций – декларация по продаже недвижимости может быть не обязательна‚ если все операции подтверждены электронными документами․
• Поправки к статье 108 НК РФ ужесточили контроль за «скрытыми» доходами от продажи нежилой недвижимости‚ увеличив штрафы за уклонение от уплаты налога до 200 % от суммы налога․

Часто задаваемые вопросы (FAQ)

7․1 Нужно ли платить налог‚ если я продал квартиру‚ купленную в 2022 году?

Если срок владения менее 5 лет‚ налог обязателен․ Ставка будет 13 % (или 15 % при доходе более 5 млн руб․)․ Если же вы продаёте в рамках первой продажи после наследования и доход не превышает 1 млн руб․‚ налог может быть освобождён․

7․2 Как учесть авансовые платежи при расчёте окончательного налога?

Авансовые платежи‚ внесённые в течение года‚ учитываются как предоплата․ При расчёте окончательного налога они вычитаються из суммы‚ подлежащей уплате․ Если аванс превышает окончательный налог‚ излишек возвращается в течение 30 дней после подачи итоговой декларации․

7․3 Что делать‚ если налог оказался отрицательным (–1 руб․)?

Отрицательный результат означает‚ что уплаченные авансовые платежи превысили налоговую базу․ В этом случае вы имеете право на возврат излишка․ Подайте заявление о возврате через личный кабинет ФНС‚ приложив копии платежных поручений․

7․4 Можно ли уменьшить налог за счёт расходов на ремонт?

Да‚ расходы на капитальный ремонт‚ улучшение и модернизацию недвижимости‚ подтверждённые актами‚ счетами‑фактурами и договором‚ уменьшают налоговую базу․ Учтите‚ что простые косметические работы (покраска‚ мелкий ремонт) не учитываются․

Налоговый процент от продажи недвижимости в России зависит от статуса налогоплательщика‚ срока владения‚ суммы дохода и наличия льгот․ В 2025‑2026 годах ключевые изменения включают повышение региональных лимитов освобождения‚ введение пониженных ставок для многодетных семей в Крайнем Севере и автоматизацию расчёта НДФЛ․ Чтобы избежать штрафов и лишних расходов‚ важно:

1. Точно определить базу налога‚ учитывая все подтверждённые расходы․
2. Проверить наличие льгот (5‑летний срок‚ первая продажа‚ семейные льготы)․
3. Своевременно подать декларацию и уплатить налог (или авансовый платёж для юридических лиц)․
4. Сохранять все документы – они могут понадобиться при проверке․

При правильном подходе налог от продажи недвижимости будет рассчитан корректно и не станет неожиданным финансовым бременем․