Земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, могут быть проданы или сданы в аренду только в порядке, установленном
Земельным кодексом Российской Федерации (ЗК РФ). С 1 марта 2025 года в закон внесены поправки, уточняющие этапы подготовки и организации аукциона.
Данная статья подробно описывает все шаги процедуры торгов, начиная от принятия решения о проведении аукциона и заканчивая оформлением права собственности
или аренды у победителя.

Правовая основа проведения торгов

Ключевые положения, регулирующие аукционы земельных участков:

1. Статья 39.3 ЗК РФ – определяет, что продажа земельных участков осуществляется на торгах (аукционах) за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 данной статьи.
2. Статья 39.11 ЗК РФ – описывает порядок подготовки и организации аукциона, в т.ч. необходимость подготовки градостроительного плана, если планируемое использование участка подразумевает строительство.
3. Статья 39.12 ЗК РФ – устанавливает правила проведения аукциона (публичность, порядок подачи заявок, оглашение начальной цены и т.д.).
4. Статья 39.13 ЗК РФ – регулирует заключение договора аренды земельного участка, если аукцион проводится на право аренды.

Все действия уполномоченного органа (например, Министерство имущественных отношений региона) должны соответствовать вышеуказанным нормативам.

Этапы подготовки к аукциону

Принятие решения о проведении аукциона

Уполномоченный орган (губернатор, глава муниципального образования, глава органа исполнительной власти) в соответствии с пунктом 5 статьи 39.11 принимает официальное решение о проведении аукциона. В решении указываются:

• вид операции (продажа или аренда);
• основные характеристики участка (площадь, кадастровый номер, местоположение);
• основания для продажи/аренды (целесообразность, отсутствие ограничений, оценка стоимости);
• сроки и форму проведения торгов.

Подготовка градостроительного плана (если требуется)

Если основной вид разрешённого использования участка предполагает строительство зданий или сооружений, уполномоченный орган обязан:

1. Разработать и утвердить градостроительный план земельного участка (ГПЗУ).
2. Опубликовать схему расположения участка, включающую границы, инженерные сети и зоны допустимого застройки.
3. Убедиться, что план соответствует требованиям регионального градостроительного регламента.

Оценка стоимости и определение начальной цены

Оценка стоимости производится независимыми оценщиками, аккредитованными в соответствии с Положением о проведении оценки имущества. На её основе формируется:

• начальная цена продажи (для аукциона по продаже);
• начальная арендная плата (для аукциона по аренде);
• шаг аукциона (минимальное увеличение цены/арендной платы).

Составление извещения о проведении аукциона

Извещение – основной документ, который размещается в:

• Единой информационной системе «Торги» (torgi.gov.ru);
• Официальных источниках уполномоченного органа (сайт, газета, портал государственных услуг).

В извещении указываются:

1. Сведения об уполномоченном органе (наименование, ИНН, ОКПО);
2. Реквизиты решения о проведении аукциона;
3. Краткое описание участка (кадастровый номер, площадь, назначение);
4. Начальная цена/арендная плата, шаг аукциона;
5. Сроки подачи заявок и внесения задатка;
6. Порядок рассмотрения заявок и проведения торгов.

Подача заявок и внесение задатка

Регистрация участника

Любой юридический или физический лицо, имеющее право участвовать в торгах, должно пройти регистрацию в системе электронных торгов. Для этого требуется:

• Заявление о желании участвовать в аукционе;
• Документы, подтверждающие юридический статус (для юридических лиц) или гражданство и отсутствие ограничений (для физических лиц);
• Электронная подпись (КЭП) или иная форма подтверждения подлинности документов.

Подача заявки

Заявка подаётся в электронном виде через портал Торги в сроки, указанные в извещении (обычно 10–15 календарных дней). В заявке указываются:

1. Сумма задатка (не менее 5 % от начальной цены, но не менее 100 000 рублей);
2. Контактные данные представителя (почта, телефон);
3. Согласие с условиями проведения аукциона;

Внесение задатка

Задаток переводится на расчётный счёт уполномоченного органа в течение установленного срока (обычно 5 рабочих дней после подачи заявки). После поступления задатка заявка считается принята к рассмотрению.

Оценка заявок и формирование списка участников

Уполномоченный орган проверяет:

• полноту и достоверность предоставленных документов;
• соответствие суммы задатка требованиям извещения;
• отсутствие правовых препятствий (запреты на участие, конфликты интересов).

Заявки, прошедшие проверку, включаються в список участников аукциона, который публикуется вместе с датой и временем начала торгов.

Проведение аукциона

Формы проведения

С 2025 года аукционы земельных участков в России проводятся исключительно в электронной форме. Возможны два варианта:

• Открытый онлайн‑аукцион (все участники видят текущую цену в реальном времени);
• Закрытый аукцион с поэтапным повышением цены (подача ставок в течение заранее установленного периода).

Ход аукциона

1. Оглашение начальной цены (автоматически выводится в системе). Участники видят шаг аукциона.
2. Участники делают ставки, повышая цену минимум на размер шага.
3. Торги продолжаются до тех пор, пока не будет сделана единственная максимальная ставка или пока срок торгов не истечёт.
4. По окончании аукциона система автоматически определяет победителя – заявителя, предложившего наибольшую цену.

Протоколирование

Все действия фиксируются в протоколе аукциона, который подписывается аукционистом (в системе – электронно) и сохраняется в архиве на портале в течение 5 лет.

Оформление результатов

Уведомление победителя

Уполномоченный орган в течение 3 рабочих дней после завершения аукциона направляет победителю официальное уведомление, в котором указаны:

• сумма окончательной цены (или арендной платы);
• сроки и порядок оплаты остатка цены (обычно 30 дней);
• требования к предоставлению документов для регистрации права.

Оплата остатка цены

Победитель обязан оплатить оставшуюся часть цены (начальная цена + все сделанные ставки минус задаток) в указанные сроки. При просрочке задаток аннулируется, а место победителя переходит к следующему участнику списка.

Регистрация права собственности / договора аренды

После полной оплаты уполномоченный орган:

1. Подготавливает договор купли‑продажи (для продажи) или договор аренды (для аренды) и направляет его победителю.
2. При подписании договора подлежит государственной регистрации в Росреестре. Для аренды запись в реестр также обязательна, если срок аренды превышает 5 лет.
3. В случае продажи – осуществляется передача прав собственности в течение 10 рабочих дней после регистрации.

Особенности и исключения

Продажа без проведения торгов (пункт 2 ст. 39.3 ЗК РФ)

Торги не проводятся в следующих случаях:

• Продажа в пользу юридических лиц, созданных специально для реализации государственных земель (при наличии соответствующего указа).
• Продажа в рамках государственных программ (например, «Жильё для молодой семьи») при условии, что стоимость определяется методами, установленными законодательством.
• Срочная продажа в случае чрезвычайных ситуаций, когда проведение аукциона невозможно.

Неограниченные (неразграниченные) участки

Если в извещении указано, что участок неразграниченный, покупатель получает право оформить границы после покупки, обратившись в Росреестр с заявлением о проведении межевания.

Практические рекомендации для участников

• Тщательно изучите извещение – все сроки, требования к задатку и документы.
• Проверьте правовой статус участка (наличие обременений, экологических ограничений, планов переустройства).
• Сформируйте реалистичный бюджет, учитывая не только цену, но и издержки на регистрацию, налоги (Налог на имущество, Налог на доходы физических лиц) и возможные расходы на подготовку к застройке.
• Подготовьте документы заранее – копии устава/паспорт, выписку из ЕГРЮЛ/ЕГРИП, согласие на обработку персональных данных.
• При участии в онлайн‑аукционе следите за синхронным временем сервера, чтобы своевременно сделать ставку.
• После победы не откладывайте оплату – просрочка приводит к потере задатка и переоформлению права на следующего участника.

Процедура торгов земельных участков в России – сложный, но прозрачный процесс, построенный на принципах открытости и конкуренции.
С момента принятия решения о проведении аукциона до регистрации права каждый этап фиксируется документально, а все действия уполномоченного органа регулируются конкретными пунктами Земельного кодекса (статьи 39.3, 39.11‑39.13).
Соблюдение всех формальностей гарантирует законность сделки и защищает интересы как государства, так и участников рынка.

Информация актуальна на 19 апреля 2026 года и учитывает поправки к ЗК РФ, принятые в 2025 году.