Государственная кадастровая оценка (ГКО), это систематическая процедура установления рыночной стоимости объектов недвижимости, необходимая для расчёта налогов, арендных платежей и других обязательств․ С 1 января 2026 года вступили в силу изменения в Федеральный закон № 237-ФЗ, которые кардинально пересматривают порядок оценки, повышая её прозрачность и точность․

Цели и задачи государственной кадастровой оценки

• Формирование объективной налоговой базы для исчисления налога на имущество физических и юридических лиц․
• Определение арендных ставок для государственной и муниципальной недвижимости․
• Установление взносов в уставные капиталы, залоговых стоимостей и расчёт компенсаций при изъятии имущества․
• Обеспечение публичного интереса и прозрачности рыночных отношений в сфере недвижимости․

Новые правила с 2026 года

2․1 Переход к массовой оценке без индексов рынка

Ранее пересчёт проводился через индексы рынка недвижимости (ИРН)․ Теперь кадастровую стоимость будут определять по массовой оценке, используя большие данные (Большие данные Росреестра, Росстата и открытые рыночные источники)․ Это снижает субъективность и ускоряет процесс до 1 раза в 3 года для городов и 1 раза в 5 лет для сельских районов․

2․2 Единый налог и рыночная стоимость

В 2026–2027 годах вводится единый налог на недвижимость, рассчитываемый именно из кадастровой стоимости, максимально приближенной к рыночной․ Оплатить по новой ставке собственники смогут не раньше декабря 2025 года․

2․3 Гарантии прав собственников

• Обязательное публичное обсуждение проекта отчёта (не менее 30 дней)․
• Возможность досудебного оспаривания через комиссию при Росреестре без сбора документов․
• Если кадастровая стоимость превышает рыночную более чем на 30 %, государство оплачивает независимую экспертизу․

Пошаговая процедура проведения ГКО

1. Принятие решения органом местного самоуправления

   Муниципалитет или субъект РФ издаёт постановление о необходимости проведения оценки и утверждает перечень объектов․

2. Отбор и аккредитация оценочных компаний

   Заказчик (чаще всего государственная кадастровая палата) проводит конкурс․ Победитель должен:

   • иметь аккредитацию саморегулируемой организации оценщиков;
   • внести страховой депозит не менее 10 млн ₽;
   • обеспечить независимость от заинтересованных лиц․

3. Сбор и анализ рыночной информации

   Оценщики используют:

   • ЕГРН (Единый государственный реестр недвижимости);
   • открытые данные Росстата, ФНС, ЦБ;
   • сделки на публичных электронных площадках;
   • сателлитные снимки и ГИС-данные для анализа инфраструктуры․

4. Разработка массовой модели оценки

   На основе статистического моделирования (hedonic-моделей, методов регрессии и машинного обучения) формируется формула расчёта стоимости по ключевым параметрам: площадь, этажность, год постройки, близость метро, экологические и транспортные показатели․

5. Подготовка отчёта и публичное обсуждение

   Отчёт включает:

   • описание методики;
   • используемые источники данных;
   • итоговые таблицы кадастровых стоимостей;
   • перечень выявленных ошибок и методика их корректировки․

   Документ публикуется на официальном сайте органа власти не менее чем за 30 дней до утверждения․

6. Утверждение результатов

   Уполномоченный орган (министерство имущества, горадминистрация) утверждает новые кадастровые стоимости приказом․ Затем они вносятся в ЕГРН․

7. Переходный период и налоговое уведомление

   После утверждения:

   • ФНС формирует налоговые уведомления и рассылает их до 1 ноября;
   • собственники могут в течение 3 лет оспорить стоимость через суд или комиссию при Росреестре;
   • специальные льготы и «антишоковые» коэффициенты применяются для социально незащищённых категорий․

Как оспорить кадастровую стоимость

1. Досудебный порядок — подача заявления в комиссию при территориальном органе Росреестра (срок рассмотрения 30 дней)․
2. Судебный порядок — иск в районный суд с приложением отчёта независимого оценщика (по форме № 9 ФЗ-135)․
3. Онлайн-оспаривание — через сервис «Госуслуги» → Росреестр → Оспаривание кадастровой стоимости․

Важно! Если вы докажете переоценку более чем на 30 %, государство возместит расходы на независимую экспертизу (не более 30 000 ₽)․

Ответы на популярные вопросы

5․1 Почему кадастровая стоимость выросла?

С 2026 года действует новая методика, которая учитывает актуальные рыночные цены и инфраструктурные характеристики․ В крупных городах прирост может достигать 10–25 %․

5․2 Когда начислят новый налог?

Фактически платить по новой кадастровой стоимости нужно будет не раньше декабря 2025 года (за 2025 налоговый год)․

5․3 Нужно ли нанимать оценщика самостоятельно?

Нет, если вы не оспариваете результат․ Для проведения ГКО государство самостоятельно заказывает услуги у аккредитованных компаний․

Государственная кадастровая оценка 2026 года стала более прозрачной, технологичной и ориентированной на рыночные реалии․ Подготовьтесь заранее: проверьте кадастровую стоимость вашей недвижимости на сайте https://rosreestr․gov․ru, следите за публикациями местных властей и не пропустите сроки для оспаривания, если считаете, что оценка завышена․