Кадастровая регистрация земельных участков – один из ключевых элементов правового регулирования недвижимости в России. В Костромской области, как и в ряде других регионов, наблюдается ряд системных трудностей, связанных с ошибками в Едином государственном реестре недвижимости (ЕГРН), недостаточной информацией о ранее учтённой собственности и сложностями наследования земельных участков, оформленных до введения в действие Земельного кодекса РФ.
Нормативно‑правовая база
Основные акты, регулирующие кадастровый учёт и государственную регистрацию прав:
- Земельный кодекс Российской Федерации;
- Федеральный закон № 218‑ФЗ «О государственном кадастре недвижимости»;
- Федеральный закон № 129‑ФЗ «О государственной регистрации недвижимости»;
- Часть 3 статьи 61 Закона о госрегистрации недвижимости (регулирует исправление реестровых ошибок).
Типичные проблемы кадастровой регистрации в Костромской области
2.1 Реестровые ошибки (ошибки в ЕГРН)
По данным Управления Росреестра Костромской области, в региональной практике часто фиксируются следующие виды ошибок:
- Неправильные координаты границ участка;
- Ошибки в указании площади (например, несоответствие площади, указанной в кадастре, и фактической площади);
- Отсутствие сведений о характеристиках ранее учтённых объектов (домовладения, подземных сооружений и т.п.).
Эти ошибки могут возникать как в результате неверных кадастровых работ, так и в результате некорректного межведомственного взаимодействия (передача данных от органов местного самоуправления в Росреестр).
2.2 Наследование земельных участков, оформленных до 2001‑го года
Большая часть проблем связана с тем, что права на землю, возникшие до введения в действие Земельного кодекса РФ (2001 г.), часто не были должным образом зарегистрированы в ЕГРН. В результате наследники сталкиваются с отказом в выдаче свидетельства о праве собственности, ссылаясь на отсутствие «законного» акта о передаче участка в собственность.
2.3 Отсутствие межевого плана
Суды нижестоящих инстанций часто требуют представления межевого плана, даже если границы участка уже задокументированы в кадастре и подтверждены геодезическими измерениями. Это приводит к затягиванию процесса и дополнительным расходам для собственников.
Практический пример из Костромской области
В документе «Исправление реестровых ошибок» (Управление Росреестра по Костромской области) описывается типичный случай:
- Собственник жилого дома в Краснодарском крае (пример, но типичен и для Костромы) получил свидетельство на часть земельного участка (313 м²), хотя реальная площадь участка составляла 637 м².
- После серии наследственных переходов (1958 – 2020 гг.) наследница Светлана Котлярова обратилась в суд с требованием исправить ошибку в ЕГРН.
- Суд первой инстанции признал наличие реестровой ошибки и удовлетворил иск, однако апелляционный суд отказал, ссылаясь на «ненадлежащий способ защиты права».
- Верховный Суд РФ в постановлении от 4 марта 2025 г. (дело № 18‑КГ24-408‑К4) уточнил порядок исправления реестровой ошибки: если ошибка относится к межевому плану, техплану или кадастровой карте и не меняет сущность зарегистрированного права, её исправляют в течение пяти рабочих дней после получения подтверждающих документов.
Эта практика демонстрирует, как важна правильная юридическая квалификация требований и своевременное обращение в госрегистраторы.
Алгоритм исправления реестровой ошибки в ЕГРН (Костромская область)
Согласно ч. 3 ст. 61 Закона о госрегистрации недвижимости, процесс выглядит следующим образом:
- Подготовка пакета документов:
- Заявление собственника (или его представителя) о исправлении ошибки;
- Документы, подтверждающие наличие ошибки (акты землеустроительной экспертизы, технические паспорта, выписка из кадастрового плана, судебные решения);
- Кадастровый паспорт или выписка из ЕГРН с указанием ошибочных сведений;
- Если ошибка возникла в результате межведомственного взаимодействия – запросы/ответы от органов местного самоуправления.
- Подача заявления в территориальный орган Росреестра (в Костроме – Управление Росреестра по Костромской области). При подаче заявления в электронном виде используется портал Госуслуг.
- Рассмотрение заявления:
- Госрегистратор проверяет наличие всех необходимых сведений;
- При необходимости привлекает экспертизу (землеустроительная, геодезическая);
- Если ошибка подтверждается, вносит исправление в течение пяти рабочих дней.
- Получение исправленной выписки из ЕГРН и, при необходимости, нового свидетельства о праве собственности.
Как избежать проблем с кадастром: рекомендации для собственников
5.1 Проверка сведений при покупке недвижимости
Перед заключением сделки рекомендуется:
- Получить выписку из ЕГРН и сравнить площадь, координаты и границы с реальными измерениями;
- Заказать техническую экспертизу у лицензированного кадастрового инженера;
- Проверить наличие записей о ранее учтённых объектах (домовладения, подземные помещения).
5.2 Оформление наследства
Если наследник приобретает землю, оформленную до 2001 г., следует:
- Собрать все наследственные документы (свидетельство о праве на наследство, завещание, заключения нотариуса);
- Подать заявление о регистрации права в Росреестр с приложением всех исторических актов (в т.ч; о передаче права до 2001 г.);
- При возникновении отказа – подготовить иск об исправлении реестровой ошибки, ссылаясь на ч. 3 ст. 61 закона;
5.3 Своевременное обращение в Росреестр
Не откладывайте исправление ошибок: в Костромской области часто наблюдаются задержки в обработке заявлений, а срок в пять рабочих дней начинает идти только после получения полного пакета документов.
Роль судебной практики
Верховный Суд РФ в деле № 18‑КГ24‑408‑К4 подчеркнул, что:
- Если ошибка относится к кадастровым данным и не меняет сущность прав, её исправляют без необходимости прекращения или создания нового права;
- Суд обязан указать заявителю надлежащий способ защиты права (например, иск об исправлении реестровой ошибки), если первоначальный иск отклонён по формальному поводу;
- Наличие экспертизы, подтверждающей фактическое использование участка, является достаточным доказательством для исправления данных в ЕГРН.
Эти положения уже применяются в Костромской области: в ряде дел суды первой инстанции успешно исправляли данные о площади и границах, а апелляционные инстанции, опираясь на постановление Верховного Суда, вынуждены были пересматривать свои решения.
Практические шаги для решения проблем в Костромской области
- Провести аудит собственного реестра – запросить выписку из ЕГРН, сравнить её с кадастровым планом и реальными измерениями.
- Обратиться к кадастровому инженеру – получить заключение о корректности границ и площади.
- Собрать пакет документов (заявление, выписка, экспертиза, наследственные документы, договоры купли‑продажи).
- Подать заявление в Управление Росреестра по Костромской области (лично или через портал Госуслуг).
- В случае отказа – подготовить иск об исправлении реестровой ошибки с привлечением юриста, специализирующегося на земельном праве.
- Сопровождать процесс экспертизой – если суд требует дополнительные доказательства, предоставить их своевременно.
- Получить исправленную выписку и, при необходимости, новое свидетельство о праве собственности.
Кадастровая регистрация земельных участков в Костромской области сталкивается с рядом системных проблем: реестровые ошибки, отсутствие данных о ранее учтённых объектах и сложности наследования старых прав. Однако законодательство предоставляет чёткий механизм их исправления, а судебная практика (в частности, постановление Верховного Суда РФ от 4 марта 2025 г.) усиливает защиту прав собственников.
Своевременное выявление ошибок, подготовка полного пакета документов и правильный выбор способа защиты (иском об исправлении реестровой ошибки) позволяют эффективно решать большинство конфликтов и обеспечить законность земельных прав в Костромской области.
Дата публикации: