20 апреля 2026 г., 04:49
Когда в квартире появляется новый собственник или доля одного из них увеличивается, возникает минимум три налоговых вопроса: нужно ли платить НДФЛ при продаже, как рассчитывать налог на имущество и можно ли получить вычет. Разберёмся по пунктам.
НДФЛ при продаже: изменение доли не обнуляет срок владения
Ключевое правило
Если вы увеличиваете свою долю (например, докупаете ¼ у родственника) или вступаете в наследство, ДДУ или долевой договор, отсчёт минимального срока владения начинается:
- с даты первой регистрации, для долей, последовательно накапливаемых одним лицом;
- с даты полной оплаты по ДДУ — для долевого строительства, даже если квартира оформлена позже.
Сроки
- 3 года, если квартира/доля получена:
- в наследство или дар от близкого родственника;
- по договору приватизации;
- по договору пожизненного содержания.
- 5 лет, во всех остальных случаях (купля-продажа, ДДУ и др.).
Налог на имущество: доля увеличилась — платеж вырос пропорционально
Формула 2025-2026
Налог = (Кадастровая стоимость − Налоговый вычет 20 м²) × Доля × Ставка.
Пример из практики ФНС:
- Кадастровая стоимость квартиры 17 млн руб., площадь 60 м².
- Вычет 20 м² → 17 млн × 40/60 = 11,33 млн руб. подлежит налогообложению.
- Два собственника по ½ доли → каждый платит за ½ от 11,33 млн руб.
- Ставка для квартир дороже 10 млн руб. в Москве = 0,2 %.
Если один из владельцев выкупает долю у второго и становится 100 % собственником, его налог удвоится до 22 660 руб. уже за 2026 год.
Имущественный вычет при покупке/приращении доли
При покупке (или увеличении доли) можно вернуть до 260 тыс. руб. (13 % от 2 млн руб.) на каждого собственника. Важные нюансы:
- Если квартира куплена в долях с ребёнком, родитель может получить вычет за себя и за ребёнка (Минфин РФ, письмо от ).
- Доля должна быть оформлена до 31 декабря 2026 г., чтобы право на вычет возникло уже за 2026 год.
Дарение и продажа долей: когда налог не нужен
- Дарение доли близкому родственнику — без НДФЛ и без декларации.
- Продажа доли, владеемой более 3/5 лет — НДФЛ не платится, 3-НДФЛ не подаётся (письмо ФНС № 03-04-05/5473 от ).
Важные даты 2026 года
| Событие | Крайний срок |
|---|---|
| Подача 3-НДФЛ за 2025 г. (если продажа была в 2025 г.) | 30 апреля 2026 г. |
| Уплата НДФЛ по декларации | 15 июля 2026 г. |
| Оплата налога на имущество за 2025 г. | 1 декабря 2026 г. |
Чек-лист владельца доли
- Проверьте дату первой регистрации в ЕГРН: именно она считается началом срока владения.
- Если докупаете долю, подготовьте дополнительное соглашение к ДКП и зарегистрируйте переход права.
- Для расчёта налога на имущество запросите кадастровую стоимость на публичной кадастровой карте Росреестра.
- Уточните ставку в регионе, в 2026 г. муниципалитеты могут устанавливать пониженные коэффициенты для долей.
- Не забудьте заявить имущественный вычет через «Личный кабинет налогоплательщика» или работодателя.
Высновок: приращение доли не «зануляет» налоговый срок, но увеличивает имущественный налог. Продумайте срок продажи и воспользуйтесь доступными вычетами — так вы законно минимизируете налоговую нагрузку.
1 Пример НДФЛ: купили долю за 2 млн руб., продали через 1 год за 2,5 млн руб. Налогооблагаемая база: 2,5 млн − 2 млн = 500 тыс. руб. НДФЛ = 500 тыс. × 13 % = 65 тыс. руб.