Актуальность темы: несмотря на снижение платежеспособного спроса на жильё и рост банковских ставок, девелоперы в 2025 году увеличивают инвестиции в приобретение земельных участков под застройку. За первый квартал 2025 года только застройщики Санкт-Петербурга потратили 10,1 млрд рублей на покупку земли, а группа RBI планирует закупить участки под 200 тыс. м² жилья. Одновременно государство ужесточает правила: Госдума уже приняла закон, вводящий пропорциональную зависимость между площадью здания и минимально необходимым земельным участком.
Почему собственнику здания нужно оформить права на землю?
- Безусловное владение. С 1 января 2026 года действует правило: если здание стоит на земле без оформленного права, государство может включить участок в перечень неиспользуемых и изъять его.
- Ипотечные продукты. Банк «Зенит» и ряд других кредитных организаций уже выдают ипотеку не только на квартиры, но и на приобретение земельного участка под существующий объект недвижимости.
- Рост кадастровой стоимости. Участки, «привязанные» к готовому зданию, дорожают быстрее рынка, повышая капитализацию актива.
Какие права можно приобрести?
| Тип права | Кому подходит | Срок | Особенности |
|---|---|---|---|
| Собственность | Частные лица, компании | Бессрочно | Возможна ипотека, продажа, дарение |
| Аренда | Бизнес, девелоперы | До 49 лет | Низкий первоначальный взнос (от 1,5 % кадастровой стоимости в год) |
| Постоянное (бессрочное) пользование | Госучреждения, некоммерческие организации | Бессрочно | Не подлежит продаже |
Пошаговая инструкция для собственника здания
- Выявление границ
- Заказать кадастровый план земельного участка в ЕГРН.
- Сравнить фактические границы с кадастровыми. При расхождении — межевание.
- Определение способа приобретения
- Приватизация — если участок ранее принадлежал муниципалитету или государству.
- Выкуп — если участок уже находится в аренде, но вы хотите перевести право в собственность.
- Покупка на торгах, если участок свободен и выставлен на аукцион.
- Сбор документов
- Свидетельство о праве собственности на здание/строение.
- Технический план объекта.
- Выписка из ЕГРН об отсутствии обременений.
- Подача заявления в Росреестр
- Онлайн через Госуслуги или лично в МФЦ.
- Оплата госпошлины: 2 000 руб. — физлица, 22 000 руб. — юрлица.
- Регистрация и получение выписки ЕГРН, срок 5–7 рабочих дней.
Новые требования 2025–2026 годов
Пропорциональная зависимость «здание — участок»
Закон, вступивший в силу в декабре 2025 года, устанавливает:
- Минимальная площадь участка под многоквартирный дом, не менее 30 % от общей площади здания.
- Для административных зданий коэффициент увеличен до 40 %.
- При недостатке земли застройщик обязан докупить дополнительный фрагмент или уплатить повышенный коэффициент аренды (×1,5).
Налоговые изменения
С действует повышающий коэффициент К=1,3 на земельный налог для участков, расположенных под зданиями, но не оформленными в собственность. То есть если вы не успели оформить права, налог вырастет на 30 %.
Финансовые инструменты 2025 года
Программы банков
- Банк «Зенит» — ипотека на покупку участка под уже построенный объект: ставка от 9,3 % годовых, срок до 30 лет, первоначальный взнос от 15 %.
- ДОМ.РФ — льготная ипотека для физлиц на выкуп участков в аренду: ставка 7,9 %, господдержка 0,8 %.
- Льготы для девелоперов — до 3 млрд рублей на покупку земли под проекты комплексного реновации, процентная ставка 5 % годовых (программа Минстроя РФ).
Подводные камни и как их избежать
| Проблема | Почему возникает | Как решить |
|---|---|---|
| Отказ в регистрации | Несоответствие градплана или наличие охранной зоны | Получить заключение комиссии по землепользованию в администрации района |
| Доли в праве | Участок числится за несколькими наследниками | Добровольное соглашение или раздел через суд |
| Экологические ограничения | Наличие красных линий, рек, подземных коммуникаций | Заказать инженерно-геологические изыскания до сделки |
Чек-лист для быстрой проверки участка
- Выписка ЕГРН — актуальна не позднее 5 дней.
- Кадастровая стоимость — сравнить с рыночной (отклонение >30 % требует анализа).
- Виды разрешённого использования, проверить в ПЗЗ (правила землепользования и застройки).
- Обременения — аресты, залоги, сервитуты.
- Коммуникации — договориться о подключении до покупки, чтобы избежать внеплановых расходов.
Краткий вывод
В 2025–2026 годах собственник здания, который не оформил права на землю, теряет до 30 % дивидендов от роста кадастровой стоимости и переплачивает налог. В условиях грядущего ужесточения нормативов и роста спроса на землю со стороны девелоперов оптимальное время для оформления прав — именно сейчас. Используйте доступные ипотечные программы и новые госльготы, чтобы минимизировать расходы и зафиксировать актив на балансе компании или в личной собственности.