Кадастровая стоимость (КС) – это рыночно‑ориентированная оценка недвижимости, установленная в Едином государственном реестре недвижимости (ЕГРН)․ С 2024 года в России вводятся новые правила расчёта и применения кадастровой стоимости при определении налоговой базы по налогу на имущество организаций (НИО) и налогу на имущество физических лиц (НИФ)․ В статье рассмотрены ключевые аспекты применения новой КС в 2026‑2027 годах, правовые нормы, сроки вступления в силу, порядок расчёта налога и рекомендации для налогоплательщиков․

Правовая база

• Федеральный закон № 237‑ФЗ «О государственной кадастровой оценке» (ст․ 22) – порядок оспаривания и вступления в силу новой КС․
• Налоговый кодекс РФ (НК РФ):
  • Статья 378․2 – налог на имущество организаций, база – кадастровая стоимость объектов недвижимости․
  • Статья 395 – налог на имущество физических лиц, база – кадастровая стоимость․
• Постановления Правительства РФ и Приказ ФНС России от 2023‑2025 гг․ о применении КС при расчёте земельного и имущественного налога․

Когда новая кадастровая стоимость начинает применяться?

Согласно разъяснениям КонсультантПлюс и официальным публикациям ФНС:

1. Повышение КС – новое (повышенное) значение применяется с 1 января года, следующего за датой её внесения в ЕГРН․ Например, если повышение зафиксировано 15 марта 2025 г․, то налоговая база будет рассчитана по новой стоимости с 1 января 2026 г․․
2. Уменьшение КС – в случае снижения стоимости новая (пониженная) КС может применяться уже с момента её внесения в ЕГРН․ Это исключает нарушение принципов равенства и экономической обоснованности налогообложения․
3. Для земельных участков обновлённая КС вводилась с 1 января 2024 г․, а в 2025 г․ – с 1 января 2025 г․ (минимальная за два года стоимость)․
4. Для недвижимости, определённой в 2025 г․ (результат массовой переоценки), новая стоимость применяется с 1 января 2026 г․

Как рассчитывается налог на имущество с учётом новой КС?

Налог на имущество организаций (НИО)

База налога – кадастровая стоимость, внесённая в ЕГРН․ Формула расчёта:

Налог = КС × Ставка налога × Коэффициент корректировки (если предусмотрен региональными нормативными актами)

Пример (2026 год):

• Кадастровая стоимость здания – 150 млн ₽ (внесена в ЕГРН 10 марта 2025 г․)․
• Ставка налога для организаций – 2,2 % (при стоимости > 300 млн ₽ – 2,5 %)․
• Коэффициент региональный – 0,9 (региональная льгота)․

Расчёт:

Налог = 150 000 000 ₽ × 0,022 × 0,9 = 2 970 000 ₽

Налог на имущество физических лиц (НИФ)

Ставка зависит от региона, но часто она составляет 0,1 % – 0,3 % от КС․ Формула аналогична:

Налог = КС × Ставка налога

Пример (2026 год, Москва):

• Кадастровая стоимость квартиры – 20 млн ₽ (внесена в ЕГРН 5 апреля 2025 г․)․
• Ставка в Москве – 0,15 %․

Налог = 20 000 000 ₽ × 0,0015 = 30 000 ₽

Особенности применения КС к различным объектам недвижимости

• Жилые помещения – всегда учитываются в налоговой базе, если в ЕГРН указана КС․
• Нежилые помещения (офисы, склады) – также подлежат налогообложению, даже если их КС не определена, но известна КС всего здания․ В этом случае налог рассчитывается пропорционально площади помещения․
• Помещения общего пользования (коридоры, лестницы) – спорные случаи․ Некоторые налоговые органы считают их самостоятельными объектами, другие – нет․ По практике 2023‑2024 гг․ налоговые органы часто доначисляли налог по КС таких помещений, что вызывало споры․
• Земельные участки – с 1 января 2024 года применяються обновлённые КС; при понижении стоимости применяется сразу же, при повышении – с 1 января следующего года․
• Объекты, находящиеся в процессе переоценки – до официального внесения в ЕГРН налог рассчитывается по прежней КС․

Оспаривание (обжалование) кадастровой стоимости

Согласно ст․ 22 Закона 237‑ФЗ, заявитель имеет право оспорить КС в течение 30 дней с момента получения уведомления о её изменении․ Порядок:

1. Подготовить обоснование (сравнительный анализ рыночных сделок, экспертизу независимого оценщика)․
2. Подать заявление в Росреестр (электронно или в МФЦ)․
3. Если Росреестр отказывает, обратиться в суд в течение 30 дней․
4. При положительном решении суд может установить новую (пониженную) КС, которая будет применяться с даты её внесения в ЕГРН (для снижения) или с 1 января следующего года (для повышения)․

Важно: если решение суда приводит к уменьшению КС, налоговая база пересчитываеться за весь налоговый период, в котором использовалась прежняя (более высокая) стоимость․

Практические рекомендации для налогоплательщиков

• Отслеживание изменений – регулярно проверяйте сведения в ЕГРН (портал Росреестра, личный кабинет ФНС)․ Уведомления о повышении КС могут прийти за несколько месяцев до начала налогового периода․
• Планирование платежей – если ожидается повышение КС, рассмотрите возможность досрочной уплаты части налога (с учётом скидок за раннюю оплату в некоторых регионах)․
• Оспаривание – при подозрении на завышенную КС собирайте данные о рыночных ценах, привлекайте независимых оценщиков․ Оспаривание выгодно, если разница превышает 10‑15 % от стоимости․
• Льготы и вычеты – проверьте наличие региональных льгот (социальные, для малого бизнеса, сельского хозяйства)․ Часто льгота применяется к базе, а не к ставке․
• Учет в бухгалтерском учёте – при изменении КС корректируйте «Оценочную стоимость» активов в балансе, чтобы отражать реальную налоговую базу;

Сводная таблица ключевых дат и правил (2024‑2027 гг․)

Часто задаваемые вопросы (FAQ)

Нужно ли платить налог, если на балансе организации есть нежилое помещение без КС?

Согласно рекомендациям ГАРАНТ․РУ, организация может самостоятельно определить, какие объекты подлежат налогообложению по КС․ Если КС не определена, но известна стоимость всего здания, налог рассчитывается пропорционально площади помещения․

Какой срок уплаты налога после изменения КС?

Для НИО и НИФ срок уплаты обычно до 28 февраля следующего года․ Например, налог за 2026 год (по новой КС) уплачивается до 28 февраля 2027 г․

Можно ли уменьшить налог, если КС завышена?

Да․ Оспаривание КС в суде может привести к её пересмотру․ При уменьшении КС налоговая база пересчитывается за весь налоговый период, а излишне уплаченный налог возвращается․

Что делать, если налоговый орган начислил налог по КС помещений общего пользования?

Необходимо оспорить начисление в течение 30 дней, предоставив доказательства того, что такие помещения не являются самостоятельными объектами недвижимости (ссылка на судебную практику 2023‑2024 гг․)․ При отсутствии отдельной КС налог рассчитывается на основе общей КС здания․

Новая кадастровая стоимость – ключевой элемент современной системы налогообложения недвижимости в России․ Правильное понимание сроков её применения, формул расчёта и возможностей оспаривания позволяет налогоплательщикам:

• Избежать неожиданных налоговых начислений;
• Своевременно планировать финансовые потоки;
• Снизить налоговую нагрузку за счёт обоснованного оспаривания завышенной стоимости․

Следите за официальными уведомлениями Росреестра и ФНС, используйте сервисы онлайн‑проверки КС и при необходимости привлекайте профессиональных оценщиков и юристов․ Тщательная работа с кадастровой стоимостью сегодня – гарантия финансовой стабильности вашего бизнеса и личных финансов в завтрашнем дне․

Дата публикации: 19 апреля 2026 г․