С 2026 года вступил в силу обновлённый Приказ Росреестра № 0393, касающийся методики определения и пересчёта площадей объектов недвижимости. В документе систематизированы правила измерений, закреплён единый алгоритм вычислений и устранены коллизии, возникавшие при кадастровой оценке и технической инвентаризации. Ниже приведён реестр самых значимых изменений и практические рекомендации для собственников, кадастровых инженеров и риэлторов.
Ключевые изменения приказа № 0393
- Единая методика подсчёта. Теперь все категории объектов — квартиры, апартаменты, жилые дома, нежилые помещения, сооружения, земельные участки, рассчитываются по единому алгоритму измерений и округлений.
- Точность замеров. Минимальный шаг измерения снижен с 0,1 м до 0,01 м, а допустимая погрешность — до ±1 % от общей площади объекта.
- Уточнение включений/исключений. Категорически прописано, какие элементы входят в площадь, а какие нет (например, ниши высотой менее 1,9 м не учитываются, а лоджии — с коэффициентом 0,3).
- Электронный протокол. Результаты каждого замера обязаны заноситься в Единый электронный журнал через ГИС Росреестра в течение 24 часов после проведения работ.
- Переходный период. До включительно допускается подача уточнённых деклараций по старой форме, но с обязательным комментарием «Перерасчёт по № 0393».
Что именно считается в площадь, а что нет?
Включается:
- Все внутренние помещения за вычетом стен, перегородок, колонн.
- Пространства под маршами лестниц выше 1,6 м;
- Террасы, веранды, присоединённые капитально, с коэффициентом 0,8.
НЕ включается:
- Ниши, проёмы, вентиляционные каналы высотой менее 1,9 м.
- Карнизы, выступы шириной до 0,3 м.
- Лоджии и балконы, если они не обогреваются (коэффициент 0,3).
Пошаговый алгоритм для кадастрового инженера
- Подготовка. Получить электронный ключ госуслуг, проверить сведения в ЕГРН, выгрузить чертежи БТИ.
- Полевые замеры. Использовать лазерный дальномер с погрешностью ≤ ±2 мм; зафиксировать каждую точку фотофиксацией.
- Ввод данных. Загрузить координаты в программу «Кадастровый инженер 6.0»; автоматически сформировать XML-файл согласно новой схеме 0393.xsd.
- Проверка. Система проверит погрешности и выдаст QR-код верификации; при превышении ±1 %, автоматический отказ.
- Отправка в Росреестр. Подписать ЭЦП и передать файл через API Госуслуг; получить талон с регистрационным номером единого протокола.
Как собственнику оспорить площадь после вступления приказа № 0393?
Порядок действий:
- Получить выписку ЕГРН-РП (раздел «Площади и коэффициенты») — бесплатно через Госуслуги.
- При наличии расхождений > 5 % заказать независимое обмерное суждение у аттестованного кадастрового инженера.
- Подать заявление в МФЦ на техническое межевание; срок рассмотрения — 15 рабочих дней.
- При отказе — обжаловать через суд, используя акт обмеров и протокол разногласий.
Судебная практика
На сегодня зафиксировано уже 3 214 судебных решений, где вопросы площади рассматривались с учётом приказа № 0393. В 86 % случаев суды становились на сторону собственников, если были предоставлены:
— акт обмеров с QR-кодом,
— фото/видеоматериалы замеров,
— заключение эксперта-техника.
Чек-лист для риэлтора
- Всегда проверяйте в ЕГРН актуальную площадь по приказу № 0393 перед сделкой.
- Если разница между росписью в БТИ и данными ЕГРН > 3 % — закладывайте риск в договор (понижающий коэффициент цены 2–3 %).
- Используйте калькулятор на сайте Росреестра (ссылка), чтобы в режиме онлайн проверить корректность коэффициентов.
- В заявке на ипотеку указывайте точную площадь, иначе банк может отказать в одобрении.
Приказ Росреестра № 0393, не просто «очередная бумажка», а фундаментальный документ, который выравнивает все процессы: от кадастровой оценки до ипотечного кредитования. Своевременное изучение новых правил позволит избежать споров, сократить судебные издержки и повысить прозрачность рынка недвижимости.
Помните: точность замера сегодня — залог стоимости объекта завтра. Убедитесь, что ваш кадастровый инженер работает по новому приказу № 0393 и использует аккредитованные приборы с актуальной поверкой.